Điều gì thực sự xảy ra
Ngày 17/09/2025, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) công bố tài liệu ĐHĐCĐ bất thường lần 1 năm 2025 (họp ngày 07/10/2025), trình cổ đông thông qua chủ trương đầu tư 2 dự án: Khu căn hộ cao tầng NBB II tại xã Tân Nhựt, TP.HCM (tổng mức đầu tư khoảng 4.678 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành tháng 9/2029) và Khu dân cư NBB Garden III tại phường Phú Định, TP.HCM (khoảng 5.845 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành tháng 12/2028) — tổng cộng hơn 10.500 tỷ đồng cho cả 2 dự án.
Tại thời điểm công bố tài liệu, tình hình kinh doanh của NBB không mấy khả quan: 6 tháng đầu năm 2025, doanh thu chỉ đạt hơn 23 tỷ đồng, giảm 45% so với cùng kỳ. Doanh thu tài chính (186 tỷ đồng, tăng 34%, chủ yếu từ lãi hợp tác đầu tư và tiền gửi) giúp bù đắp phần nào, nhưng do chi phí lãi vay lớn (hơn 130 tỷ đồng) cộng khoản bồi thường thanh lý hợp đồng với khách đặt cọc (hơn 40 tỷ đồng), công ty chỉ lãi sau thuế hơn 102 triệu đồng — giảm mạnh so với mức lãi 235 triệu đồng cùng kỳ 2024.
Sang quý 1/2026, tình hình còn xấu hơn: theo báo cáo tài chính quý 1/2026, doanh thu thuần chỉ đạt 3,83 tỷ đồng, giảm gần 72% so với cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế 630 triệu đồng (giảm 40,6%); lợi nhuận sau thuế chỉ còn 140 triệu đồng. Với kế hoạch cả năm 2026 là lãi sau thuế 10 tỷ đồng, công ty mới hoàn thành khoảng 1,4% mục tiêu sau quý 1.
Song song đó, NBB thực hiện cơ cấu lại vốn điều lệ: ĐHĐCĐ thường niên năm tài chính 2025 thông qua kế hoạch mua lại tối đa 6% cổ phiếu đang lưu hành (khoảng 6,28 triệu cổ phiếu) để giảm vốn điều lệ từ hơn 1.000 tỷ đồng xuống còn khoảng 944 tỷ đồng. Nhưng đến 01-16/07/2026, công ty lại bán ra toàn bộ 315.861 cổ phiếu quỹ đang nắm giữ, giá bình quân 18.000 đồng/CP, thu về khoảng 6 tỷ đồng, với lý do "cơ cấu lại nguồn vốn".
Vì sao đáng chú ý
Một doanh nghiệp có doanh thu cốt lõi gần như biến mất (3,83 tỷ đồng trong cả quý, giảm 72%) và lợi nhuận chỉ đạt 1,4% kế hoạch năm sau quý đầu tiên, vẫn đồng thời xúc tiến 2 dự án bất động sản hơn 10.500 tỷ đồng và thực hiện các giao dịch cổ phiếu quỹ hai chiều (mua rồi bán) trong cùng một giai đoạn ngắn — cho thấy chiến lược tài chính của NBB đang phụ thuộc nhiều vào dòng vốn/định hướng từ cổ đông lớn CII hơn là từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Vì sao doanh thu quý 1/2026 giảm tới 72%?
Báo cáo tài chính quý 1/2026 không công bố chi tiết nguyên nhân doanh thu sụt giảm mạnh; kết hợp với dữ liệu 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy doanh thu cốt lõi từ hoạt động bất động sản của NBB đã ở mức rất thấp từ trước đó (chỉ hơn 23 tỷ đồng cho cả 6 tháng), phản ánh việc công ty gần như không có dự án nào đang trong giai đoạn bàn giao/ghi nhận doanh thu, trong khi 2 dự án lớn mới (NBB II, NBB Garden III) còn đang trong giai đoạn đầu tư, chưa thể tạo doanh thu cho tới cuối thập kỷ.
Vì sao công ty vừa mua lại rồi lại bán cổ phiếu quỹ trong thời gian ngắn?
Kế hoạch mua lại tối đa 6% cổ phiếu (được thông qua tại ĐHĐCĐ thường niên) nhằm mục đích giảm vốn điều lệ, đưa giá cổ phiếu tiệm cận giá trị thực theo giải thích của lãnh đạo NBB. Tuy nhiên đợt bán 315.861 cổ phiếu quỹ đầu-giữa tháng 7/2026 lại được mô tả là để "cơ cấu lại nguồn vốn" — nguồn tin công khai không giải thích rõ vì sao 2 mục tiêu (giảm vốn điều lệ dài hạn và bán quỹ ngắn hạn thu tiền) diễn ra gần như đồng thời.
Dự án NBB Garden III có gì đặc biệt về mặt pháp lý?
Đây là dự án (còn gọi là City Gate 3) mà NBB theo đuổi từ tháng 12/2007, với gần 700 văn bản thủ tục nhưng không thể triển khai suốt 17 năm do vướng đất công xen kẹt, thiếu quỹ đất nhà ở xã hội và không có đất ở hợp lệ. Dự án chỉ được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 10/2024, với tổng vốn đầu tư đội lên 4.478 tỷ đồng (tăng 1.772 tỷ đồng so với phương án ban đầu 2.706 tỷ đồng). Mức đầu tư trình ĐHĐCĐ bất thường 07/10/2025 (5.845 tỷ đồng) cho thấy quy mô vốn tiếp tục được điều chỉnh tăng thêm so với con số công bố cuối 2024.
Những gì chưa rõ
Không có thông tin công khai giải thích rõ tại sao lợi nhuận sau thuế kế hoạch năm 2026 chỉ đặt ở mức khiêm tốn 10 tỷ đồng trong khi công ty đang chuẩn bị rót vốn hơn 10.500 tỷ đồng vào 2 dự án — nguồn vốn thực hiện 2 dự án này (vay ngân hàng, phát hành thêm, hay vốn từ cổ đông lớn CII) chưa được công bố chi tiết. Tiến độ pháp lý thực tế của dự án NBB II cũng chưa được cập nhật đầy đủ như NBB Garden III.
Nguồn gốc
Tổng hợp từ "Năm Bảy Bảy muốn đầu tư 2 dự án tổng vốn hơn 10.000 tỷ đồng" (Mekong Asean, 17/09/2025), "Năm Bảy Bảy (NBB) rót gần 4.500 tỷ đồng vào dự án bất động sản vừa được 'hồi sinh'" (Người Quan Sát, 13/12/2024), "Ông Lưu Hải Ca bất ngờ rời ghế Chủ tịch NBB" (Vietstock, 27/07/2026), và "Năm Bảy Bảy có Chủ tịch HĐQT mới giữa lúc phát triển loạt dự án bất động sản quy mô lớn" (Doanh Nhân VN, 27/07/2026).
