Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ kỳ chín tháng kết thúc 30/09/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG; phê duyệt 27/10/2026) ghi doanh thu thuần quý 3 là 327,7 tỷ đồng, giảm 82,5% so với 1.877,2 tỷ cùng kỳ, và lợi nhuận sau thuế 5,4 tỷ, giảm 97,7% so với 234,0 tỷ; công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là giảm doanh thu trong kỳ. Cùng báo cáo, người mua trả tiền trước là 3.191,7 tỷ (+23,3% so với đầu năm), gấp 9,74 lần doanh thu thuần quý 3, và hàng tồn kho 9.138,4 tỷ. Luỹ kế 9 tháng: lợi nhuận sau thuế 181,1 tỷ (-59,0%), dòng tiền kinh doanh -1.450,4 tỷ. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 31/12/2025; tỷ đồng, phần trăm Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 327,7 | 1.877,2 | -82,5% |
| Lợi nhuận gộp | 151,2 | 828,7 | -81,8% |
| Chi phí bán hàng và quản lý | 132,3 | 410,4 | -67,8% |
| Lợi nhuận trước thuế | 38,4 | 329,8 | -88,4% |
| Lợi nhuận sau thuế | 5,4 | 234,0 | -97,7% |
Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 2.022,2 tỷ (3.940,9; -48,7%), lợi nhuận gộp 768,9 tỷ (1.578,8), lợi nhuận sau thuế 181,1 tỷ (441,4), trong đó cổ đông công ty mẹ 128,2 tỷ (353,6). Biên lợi nhuận gộp quý 3 là 46,1% (44,1%).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu quý 3 thấp hơn nhiều so với cùng kỳ. Doanh thu thuần quý 1/2026 là 1.279,4 tỷ (1.291,2), quý 2 là 415,1 tỷ (772,6), quý 3 là 327,7 tỷ (1.877,2); lợi nhuận sau thuế các quý lần lượt 109,5, 66,3 và 5,4 tỷ (quý 1, 2 theo cơ sở dữ liệu Tâm An). Chi phí bán hàng và quản lý quý 3 là 132,3 tỷ, bằng 40,4% doanh thu thuần (cùng kỳ 21,9%) và 87,6% lợi nhuận gộp; thuế hoãn lại là chi phí 21,0 tỷ (cùng kỳ thu nhập 40,5 tỷ). Công ty giải trình nhóm bán nhà ở, căn hộ, biệt thự chiếm 72% doanh thu quý 3. Báo cáo không cho biết dự án nào bàn giao trong quý.
2. Cơ cấu doanh thu 9 tháng thay đổi. Thuyết minh 29.1: bán quyền sử dụng đất, căn hộ, nhà phố, biệt thự 1.248,6 tỷ (3.767,7; -66,9%), chiếm 61,7% doanh thu thuần (cùng kỳ 95,6%); chuyển nhượng dự án 489,6 tỷ (cùng kỳ 0) với giá vốn 477,5 tỷ, nên lãi gộp khoảng 12,1 tỷ (Tâm An trừ); dịch vụ 144,4 tỷ (58,5); xây dựng 105,6 tỷ. Doanh thu với bên liên quan 193,7 tỷ (7,4), gấp 26,30 lần. Báo cáo không cho biết cơ cấu riêng của quý 3.
3. Khách trả tiền trước tăng, phải thu giảm. Người mua trả tiền trước 3.191,7 tỷ (đầu năm 2.588,1), bằng 12,1% tổng tài sản; chú thích ghi đây là tiền khách ứng cho căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất chưa nhận bàn giao. Phải thu khách hàng 601,2 tỷ (1.043,1; -42,4%); trả trước cho người bán 463,1 tỷ (370,9); doanh thu chưa thực hiện 267,3 tỷ (347,6). Báo cáo không cho biết thời điểm bàn giao hay dự án nào chiếm bao nhiêu khoản ứng trước.
4. Hàng tồn kho gần như toàn bộ là bất động sản dở dang. Hàng tồn kho 9.138,4 tỷ (8.677,6; +5,3%), bằng 34,5% tổng tài sản: bất động sản dở dang 8.665,3 tỷ, dịch vụ quản lý dự án 528,9 tỷ (gấp 3,67 lần đầu năm). Hai giai đoạn của dự án lớn nhất cộng 6.510,8 tỷ, bằng 75,1% bất động sản dở dang. Báo cáo không cho biết tiến độ, giá bán hay giá trị thế chấp từng dự án.
5. Vay và trái phiếu giảm, kỳ hạn thay đổi. Tổng vay và trái phiếu 5.052,1 tỷ (5.521,6; -8,5%), trong đó trái phiếu 3.638,3 tỷ (72,0%) và vay ngân hàng 1.413,8 tỷ. Trái phiếu đến hạn trong 12 tháng là 943,5 tỷ (đầu năm 0), nên vay ngắn hạn trên bảng cân đối 1.712,3 tỷ, gấp 1,68 lần đầu năm. Chi phí lãi vay 9 tháng 223,2 tỷ (266,1; -16,1%). Báo cáo không cho biết số chi phí lãi vay đã tính vào giá trị dự án.
6. Dòng tiền kinh doanh âm, tiền giảm, đầu tư vào liên doanh tăng. Dòng tiền kinh doanh 9 tháng -1.450,4 tỷ (-1.325,3), trong khi lợi nhuận sau thuế dương 181,1 tỷ; điều chỉnh gồm hàng tồn kho -334,5 và lãi vay đã trả -367,2 tỷ. Dòng tiền đầu tư -1.556,5 tỷ (+174,8): chi gửi ngân hàng có kỳ hạn 2.446,8 tỷ, chi góp vốn 975,1 tỷ vào một công ty liên doanh. Dòng tiền tài chính +63,5 tỷ nhờ nhận vốn góp của cổ đông không kiểm soát 1.153,6 tỷ, sau khi trả cổ tức 608,1 tỷ. Tiền còn 3.835,7 tỷ (6.779,2; -43,4%). Công ty cũng cho một bên liên doanh vay 442,1 tỷ trong kỳ. Báo cáo không cho biết dòng tiền kinh doanh riêng của quý 3 hay khả năng thu hồi khoản cho vay.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 26.472,4 tỷ (26.564,5), bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 10.977,3 tỷ (11.740,3; -6,5%); vốn chủ sở hữu 15.495,1 tỷ (14.824,2; +4,5%), trong đó lợi ích cổ đông không kiểm soát 2.794,2 tỷ (+29,2%). Đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết 6.015,2 tỷ (+19,4%), bằng 22,7% tổng tài sản. Tiền cuối kỳ 3.835,7 tỷ khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Cơ cấu doanh thu theo quý và số bất động sản bàn giao ở các báo cáo sau, đặt cạnh người mua trả tiền trước.
- Trái phiếu đến hạn trong 12 tháng và dòng tiền kinh doanh ở báo cáo sau.
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu quý 3 giảm mạnh khi người mua trả tiền trước tăng, dòng tiền kinh doanh âm và trái phiếu đến hạn trong 12 tháng là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; cùng báo cáo, vốn chủ sở hữu tăng 4,5%, tổng vay giảm 8,5% và chi phí lãi vay giảm 16,1%.
Căn cứ
Ngày kiểm 03/11/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (59 trang ảnh quét, ký số 30/10/2026; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 3 đến 5; kết quả kinh doanh 6, 7; lưu chuyển tiền tệ 8, 9; thuyết minh 10 đến 58 (hàng tồn kho 30; vay 40 đến 45; doanh thu 51); giải trình 59.
- Tự kiểm: 220 phép kiểm đạt.
- Trang mã NLG; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì?
- Hàng tồn kho gồm những gì và được ghi nhận theo giá nào?
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của NLG tăng hay giảm? Giảm: lợi nhuận sau thuế quý 3/2026 là 5,4 tỷ, giảm 97,7% so với 234,0 tỷ cùng kỳ, theo báo cáo hợp nhất; luỹ kế 9 tháng là 181,1 tỷ (-59,0%).
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của NLG là bao nhiêu? Âm 1.450,4 tỷ (cùng kỳ âm 1.325,3 tỷ); báo cáo chỉ có số luỹ kế, không tách quý 3.
Hàng tồn kho của NLG là bao nhiêu? 9.138,4 tỷ tại 30/09/2026, tăng 5,3% so với 8.677,6 tỷ đầu năm, bằng 34,5% tổng tài sản.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ kỳ chín tháng kết thúc 30/09/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, mã NLG (phê duyệt 27/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 327,7 tỷ đồng (-82,5%), lợi nhuận gộp 151,2 tỷ (-81,8%), lợi nhuận sau thuế 5,4 tỷ (-97,7%); công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là giảm doanh thu. Cùng báo cáo, người mua trả tiền trước 3.191,7 tỷ (gấp 9,74 lần doanh thu thuần quý 3), hàng tồn kho 9.138,4 tỷ, vay và trái phiếu 5.052,1 tỷ (trái phiếu đến hạn trong 12 tháng 943,5 tỷ), dòng tiền kinh doanh 9 tháng -1.450,4 tỷ và tiền còn 3.835,7 tỷ (đầu năm 6.779,2). Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
