Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR), lập ngày 30/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3 là 23,9 tỷ đồng, giảm 95,3% so với 506,5 tỷ cùng kỳ, và lợi nhuận sau thuế 13,7 tỷ, giảm 84,0%. Doanh thu tài chính quý 3 lên 709,7 tỷ, trong đó lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con 662,6 tỷ. Cuối quý, người mua trả tiền trước là 5.811,8 tỷ (đầu năm 237,7), đầu tư vào công ty liên kết 12.702,1 tỷ (710,7) và tổng vay 13.638,3 tỷ (5.823,2). Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 181,8 tỷ (-81,2%), lợi nhuận sau thuế 231,7 tỷ (+15,1%). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026, luỹ kế từ 01/01/2026; đơn vị tỷ đồng, phần trăm Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 23,9 | 506,5 | -95,3% |
| Doanh thu tài chính | 709,7 | 1,8 | gấp 403,24 lần |
| Lợi nhuận trước thuế | 158,0 | 117,3 | +34,7% |
| Lợi nhuận sau thuế | 13,7 | 85,8 | -84,0% |
Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 181,8 tỷ (964,4), lợi nhuận gộp 106,9 tỷ (430,1), lợi nhuận trước thuế 662,7 tỷ (282,5), lợi nhuận sau thuế 231,7 tỷ (201,4). Lợi nhuận sau thuế quý 1 và quý 2/2026: 137,5 và 80,5 tỷ (cơ sở dữ liệu Tâm An).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu quý 3 thấp, lợi nhuận trước thuế vẫn tăng. Thuyết minh 24: doanh thu quý 3 gồm dịch vụ 13,4 tỷ (101,0), chuyển nhượng bất động sản 8,2 tỷ (404,5) và kinh doanh bất động sản đầu tư 2,3 tỷ (cùng kỳ không có). Lợi nhuận gộp chỉ 2,6 tỷ, nhưng lợi nhuận trước thuế 158,0 tỷ (+34,7%). Báo cáo không cho biết nguyên nhân doanh thu giảm: không có giải trình, và thuyết minh 30 không trình bày thông tin theo bộ phận.
2. Lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con. Thuyết minh 26: 662,6 tỷ (cùng kỳ không có), bằng 93,4% doanh thu tài chính quý, gấp 27,68 lần doanh thu thuần và gấp 4,19 lần lợi nhuận trước thuế quý 3. Thuyết minh 4 nêu ngày 30/09/2026 chuyển nhượng 49,95% vốn Cao Óc Hòa Phú, tổng giá trị 1.880,9 tỷ, đã nhận 1.567,4 tỷ đợt 1; công ty này nay là công ty liên kết gián tiếp. Báo cáo không cho biết khoản lãi 662,6 tỷ gồm những giao dịch nào. Cùng quý, chi phí quản lý 241,2 tỷ có 174,2 tỷ dự phòng, chi phí khác 112,8 tỷ có 112,2 tỷ chi phí tài trợ, chi phí thuế 144,3 tỷ bằng 91,3% lợi nhuận trước thuế.
3. Người mua trả tiền trước gấp 24,45 lần đầu năm. Thuyết minh 17: 5.811,8 tỷ (237,7), trong đó dự án The EverRich 2 là 5.225,5 tỷ (89,9%) và một công ty xây dựng 550,0 tỷ. Thuyết minh 20 ghi ngày 21/08/2026 thực hiện chuyển nhượng dự án này với tổng giá trị 5.225,5 tỷ. So với đầu năm, hàng tồn kho 12.964,1 tỷ (-22,4%), phải trả khác ngắn hạn 4.048,2 tỷ (8.048,5). Báo cáo không cho biết khi nào doanh thu của dự án được ghi nhận.
4. Đầu tư vào công ty liên kết gấp 17,87 lần đầu năm. 12.702,1 tỷ (710,7): Lotte Properties HCMC (35%, hoàn thành 11/08/2026) 10.391,9 tỷ, bằng 81,8%; AKYN (50%) 1.350,0 tỷ; Cao Óc Hòa Phú 673,8 tỷ. Thuyết minh 21 ghi ba khoản vay ngân hàng cộng 8.834,1 tỷ, bằng 64,8% tổng vay, có mục đích tài trợ nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn 35% Lotte Properties HCMC. Báo cáo không cho biết cơ sở xác định giá chuyển nhượng.
5. Vay và chi phí lãi vay. Tổng vay 13.638,3 tỷ (5.823,2), gấp 2,34 lần; vay dài hạn 11.660,1 tỷ, gấp 2,54 lần. Chi phí lãi vay quý 3 là 180,1 tỷ (74,2), gấp 2,43 lần. Chi phí tài chính 9 tháng 716,7 tỷ, trong đó lãi vay 367,3 tỷ. Báo cáo không cho biết cấu phần 349,4 tỷ còn lại, vì thuyết minh chỉ có số quý 3.
6. Dòng tiền chỉ có số quý 3. Dòng tiền kinh doanh +2.425,1 tỷ (-131,8), trong đó tăng các khoản phải trả +3.472,6 và tăng hàng tồn kho -740,9. Dòng tiền đầu tư -11.044,6 tỷ, trong đó chi góp vốn 11.761,7; dòng tiền tài chính +7.665,4 tỷ (thu vay 10.909,3, trả gốc 3.243,9). Tiền từ 1.665,8 còn 711,7 tỷ. Cộng ba quý (quý 1, 2 từ cơ sở dữ liệu Tâm An), dòng tiền kinh doanh là -390,1 tỷ. Báo cáo không cho biết luỹ kế 9 tháng.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 38.225,5 tỷ (đầu năm 27.270,2; +40,2%), bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 25.605,9 tỷ (14.846,3; +72,5%); vốn chủ sở hữu 12.619,6 tỷ (+1,6%). Phải thu khác ngắn và dài hạn 4.809,5 tỷ (368,3); trả trước cho người bán 1.953,8 tỷ (4.080,1). Bất động sản trong hàng tồn kho 11.960,1 tỷ, trong đó The EverRich 2 là 6.677,4 tỷ; Thuận An 1 và 2 còn 255,1 tỷ (3.294,2). Tiền cuối kỳ 711,7 tỷ khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Thời điểm ghi nhận doanh thu dự án The EverRich 2 trong các báo cáo sau.
- Phần còn lại của giao dịch Cao Óc Hòa Phú và dòng tiền luỹ kế khi có báo cáo năm.
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu thuần giảm 95,3% cùng lúc lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con 662,6 tỷ, người mua trả tiền trước 5.811,8 tỷ và tổng vay gấp 2,34 lần là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; cùng báo cáo, lợi nhuận trước thuế quý 3 tăng 34,7% và vốn chủ sở hữu tăng 1,6%.
Căn cứ
Ngày kiểm 03/11/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét (cột 31/12/2025 là số đã kiểm toán).
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của PDR (55 trang ảnh quét, lập ngày 30/10/2026; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính 6, 7; kết quả kinh doanh 8; lưu chuyển tiền tệ 9, 10; thuyết minh 11 đến 54 (liên kết 28; hàng tồn kho 34; người mua trả tiền trước 41; vay 43 đến 46; số quý 3 ở 48, 49). Số đọc từ ảnh trang gốc.
- Tự kiểm: 203 phép kiểm đạt (các dòng cộng, tài sản bằng nguồn vốn, ba dòng tiền, quý 1, 2, 3 khớp luỹ kế).
- Trang mã PDR; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Doanh thu hoạt động tài chính gồm những gì?
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì?
- Công ty con, công ty liên kết, liên doanh và đầu tư khác
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của PDR tăng hay giảm? Lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý 3/2026 là 13,7 tỷ đồng, giảm 84,0% so với 85,8 tỷ cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế 158,0 tỷ, tăng 34,7%.
Doanh thu thuần quý 3 của PDR là bao nhiêu? 23,9 tỷ đồng, giảm 95,3% so với 506,5 tỷ; luỹ kế 9 tháng 181,8 tỷ (964,4).
Dòng tiền kinh doanh quý 3 của PDR là bao nhiêu? +2.425,1 tỷ đồng (cùng kỳ -131,8); báo cáo chỉ có số quý 3, không có luỹ kế 9 tháng.
Tổng vay của PDR ngày 30/09/2026 là bao nhiêu? 13.638,3 tỷ đồng, so với 5.823,2 tỷ ngày 31/12/2025.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, mã PDR (lập ngày 30/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 23,9 tỷ đồng (-95,3%), lợi nhuận gộp 2,6 tỷ, lợi nhuận trước thuế 158,0 tỷ (+34,7%) và lợi nhuận sau thuế 13,7 tỷ (-84,0%). Theo thuyết minh, quý 3 có lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con 662,6 tỷ; cuối quý người mua trả tiền trước 5.811,8 tỷ (đầu năm 237,7), đầu tư vào công ty liên kết 12.702,1 tỷ (710,7), tổng vay 13.638,3 tỷ (5.823,2); dòng tiền kinh doanh quý 3 là +2.425,1 tỷ, đầu tư -11.044,6 tỷ, tài chính +7.665,4 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
