Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã AGG), công bố ngày 27/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3/2026 là 23,8 tỷ đồng (cùng kỳ 170,4 tỷ, -86,0%) và lợi nhuận sau thuế 15,4 tỷ đồng (cùng kỳ 109,0 tỷ, -85,9%). Luỹ kế 9 tháng thì ngược chiều: doanh thu thuần 160,8 tỷ (cùng kỳ 541,8 tỷ, -70,3%) nhưng lợi nhuận sau thuế 293,3 tỷ (cùng kỳ 199,4 tỷ, +47,1%). Thuyết minh 4 cho biết ngày 29/05/2026 công ty đạt quyền kiểm soát nhóm Lộc Phát - Đông Nam; hai khoản ghi nhận gắn với việc này là 165,1 tỷ (doanh thu tài chính) và 139,5 tỷ (thu nhập khác), cộng 304,6 tỷ, lớn hơn lợi nhuận trước thuế 9 tháng (301,4 tỷ). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không đánh giá, không định giá, không dự báo và không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất (công ty mẹ và 10 công ty con). Quý III là 01/07 đến 30/09/2026; luỹ kế từ 01/01/2026; bảng cân đối so 01/01/2026 (trình bày lại, không đổi tổng). Đơn vị tỷ đồng; phần trăm do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Tỷ đồng | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | 9T/2026 | 9T/2025 |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 23,8 | 170,4 | 160,8 | 541,8 |
| Lợi nhuận gộp | 60,4 | 194,4 | 119,0 | 428,4 |
| Doanh thu tài chính | 43,3 | 21,2 | 255,6 | 82,7 |
| Thu nhập khác | 3,7 | 2,7 | 150,1 | 10,7 |
| Lợi nhuận trước thuế | 24,2 | 142,6 | 301,4 | 267,4 |
| Lợi nhuận sau thuế | 15,4 | 109,0 | 293,3 | 199,4 |
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng +534,3 tỷ (cùng kỳ -932,5 tỷ). Cột 9 tháng 2025 là số trình bày lại theo thuyết minh 3.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Quý 3: giá vốn ghi giảm. Dòng giá vốn quý 3 in số dương 36,7 tỷ (cùng kỳ 24,0 tỷ), tức ghi giảm giá vốn, nên lợi nhuận gộp 60,4 tỷ lớn hơn cả doanh thu thuần 23,8 tỷ. Một phép đối chiếu của Tâm An: cộng quý 1, quý 2 đã công bố với quý 3 không ra luỹ kế 9 tháng của báo cáo, lợi nhuận trước thuế lệch 12,1 tỷ, đúng bằng doanh thu chờ phân bổ ngắn hạn 12,1 tỷ mới có trên bảng cân đối. Báo cáo không cho biết lý do dấu dương của giá vốn hay nguyên nhân phần lệch; công văn giải trình biến động kết quả kinh doanh mà công văn công bố nhắc tới không nằm trong tệp đã đọc.
2. Chín tháng: doanh thu căn hộ giảm 74,3%. Doanh thu bán và cho thuê căn hộ 110,2 tỷ (cùng kỳ 429,4 tỷ), dịch vụ tư vấn 38,2 tỷ (101,0 tỷ). Biên lợi nhuận gộp 74,0% (79,1%, phép chia của Tâm An). Chi phí lãi vay 101,4 tỷ (87,7 tỷ). Báo cáo không cho biết số căn hộ đã bàn giao trong kỳ.
3. Hai khoản ghi nhận khi đạt quyền kiểm soát. Ngày 29/05/2026 tỷ lệ sở hữu tại nhóm Lộc Phát - Đông Nam tăng từ 39,98% lên 99,98%; tài sản thuần theo giá trị hợp lý tạm tính 412,7 tỷ. Chênh lệch đánh giá lại khoản đầu tư cũ, 165,1 tỷ, ghi vào doanh thu hoạt động tài chính; phần sở hữu trong tài sản thuần cao hơn giá phí hợp nhất, 139,5 tỷ, ghi vào thu nhập khác. Cộng lại 304,6 tỷ, bằng 1,01 lần lợi nhuận trước thuế 9 tháng. Báo cáo không cho biết giá trị cuối cùng của hai khoản này (giá trị hợp lý đang tạm tính) hay lợi nhuận khi loại chúng ra.
4. Hàng tồn kho và tiền người mua trả trước. Hàng tồn kho 3.567,3 tỷ, gấp 10,3 lần đầu năm, trong đó dự án The Gió Riverside 3.293,0 tỷ (92%, đầu năm không có). Người mua trả tiền trước 3.623,5 tỷ, gấp 31,9 lần đầu năm, hầu hết là khách cá nhân mua căn hộ (3.617,7 tỷ). Nhóm công ty mới hợp nhất mang vào 3.152,4 tỷ hàng tồn kho và 3.036,3 tỷ tiền ứng trước. Báo cáo không cho biết tiến độ, thời điểm bàn giao căn hộ và khi nào doanh thu được ghi nhận.
5. Nợ vay. Nợ phải trả 7.630,9 tỷ, gấp 3,9 lần đầu năm; tổng vay 2.497,7 tỷ (đầu năm 1.003,4 tỷ), trong đó tăng do hợp nhất 1.784,6 tỷ. Thuyết minh 22 xếp 1.000,0 tỷ nhận góp vốn đầu tư dự án The Gió Riverside vào vay ngắn hạn, và 594,9 tỷ vay của một bên ngoài ngân hàng có hạn gốc 31/12/2026. Thuyết minh 4 ghi vay của nhóm mua về chỉ 784,6 tỷ, thấp hơn đúng 1.000,0 tỷ. Báo cáo không cho biết kế hoạch trả khoản đến hạn cuối năm và cách xếp loại khoản 1.000,0 tỷ giữa hai thuyết minh.
6. Dòng tiền và vốn đầu tư vào dự án. Dòng tiền kinh doanh +534,3 tỷ, nhưng lợi nhuận trước thay đổi vốn lưu động chỉ 20,8 tỷ; dòng điều chỉnh phải thu cộng 2.781,7 tỷ, phải trả trừ 2.000,4 tỷ. Tiền cuối kỳ 494,8 tỷ (đầu năm 87,8 tỷ). Cho vay bên liên quan ngắn hạn 1.878,4 tỷ (16,4% tổng tài sản) và vốn góp hợp đồng hợp tác kinh doanh 3.300,4 tỷ; riêng dự án The Lá Village có 1.443,2 tỷ góp vốn và 1.878,4 tỷ cho vay, lãi 6%/năm, đang hoàn thiện thủ tục pháp lý. Báo cáo không cho biết các khoản phải thu giảm đến từ đâu hay thời điểm thu hồi.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 11.439,5 tỷ (đầu năm 5.476,9 tỷ, gấp 2,1 lần), bằng tổng nguồn vốn; vốn chủ sở hữu 3.808,6 tỷ (+8,4%). Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh +534,3 tỷ, đầu tư +151,2 tỷ, tài chính -278,5 tỷ; tiền cuối kỳ khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Giá trị hợp lý cuối cùng của nhóm công ty mua về và phần ghi vào kết quả (thuyết minh 4, 28, 32).
- Tiến độ bàn giao dự án và doanh thu căn hộ ở báo cáo quý IV (thuyết minh 12, 18); khoản vay đến hạn 31/12/2026 (thuyết minh 22).
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu giảm sâu nhưng lãi 9 tháng tăng, hai khoản ghi nhận khi hợp nhất lớn hơn lợi nhuận trước thuế, hàng tồn kho và tiền người mua trả trước tăng vọt cùng nợ vay là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty. Bài không so với doanh nghiệp khác, không đánh giá người quản lý.
Căn cứ
Ngày kiểm 27/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (38 trang ảnh quét; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính 4-5; kết quả kinh doanh 6; lưu chuyển tiền tệ 7-8; thuyết minh 4 (14), 7-8 (21-23), 12 (24), 18 (26), 22 (27-28), 25-33 (31-32). Số đọc từ ảnh trang gốc, kiểm bằng phép cộng; báo cáo công ty mẹ trong gói không dùng.
- Trang mã AGG; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Doanh thu hoạt động tài chính gồm những gì và khi nào là lãi?
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì?
- Hàng tồn kho gồm những gì và được ghi nhận theo giá nào?
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý III/2026 của AGG (công bố 27/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 23,8 tỷ đồng (-86,0%) và lợi nhuận sau thuế 15,4 tỷ (-85,9%); luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 160,8 tỷ (cùng kỳ 541,8 tỷ), lợi nhuận sau thuế 293,3 tỷ (cùng kỳ 199,4 tỷ), dòng tiền kinh doanh +534,3 tỷ (cùng kỳ -932,5 tỷ). Thuyết minh 4 nêu việc đạt quyền kiểm soát nhóm Lộc Phát - Đông Nam ngày 29/05/2026, với hai khoản ghi nhận 165,1 tỷ (doanh thu tài chính) và 139,5 tỷ (thu nhập khác), cộng 304,6 tỷ, lớn hơn lợi nhuận trước thuế 9 tháng 301,4 tỷ; hàng tồn kho 3.567,3 tỷ, người mua trả tiền trước 3.623,5 tỷ, tổng vay 2.497,7 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
