Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH), lập ngày 30/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3 chỉ 41,4 tỷ đồng, giảm 96,2% so với 1.098,2 tỷ cùng kỳ, nhưng lợi nhuận trước thuế vẫn 189,0 tỷ (-71,1%) và lợi nhuận sau thuế 168,8 tỷ (-67,9%), nhờ lãi từ công ty liên kết 132,7 tỷ và lợi nhuận khác 126,6 tỷ. Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 483,4 tỷ (-83,1%) nhưng lợi nhuận sau thuế 1.267,7 tỷ (+50,8%), trong đó doanh thu tài chính có 896,3 tỷ từ thoái vốn một công ty con; dòng tiền kinh doanh +470,2 tỷ (cùng kỳ -3.294,6 tỷ). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026; đơn vị tỷ đồng (báo cáo gốc ghi ngàn đồng), phần trăm Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 41,4 | 1.098,2 | -96,2% |
| Lợi nhuận gộp | 6,2 | 775,7 | -99,2% |
| Lợi nhuận trước thuế | 189,0 | 653,5 | -71,1% |
| Lợi nhuận sau thuế | 168,8 | 525,9 | -67,9% |
Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 483,4 tỷ (2.857,5), lợi nhuận trước thuế 1.346,8 tỷ (1.055,5), lợi nhuận sau thuế 1.267,7 tỷ (840,8).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu quý 3 co lại gần hết. Thuyết minh 26.1: chuyển nhượng bất động sản 25,0 tỷ (cùng kỳ 1.080,2), dịch vụ 12,9 (13,9), cho thuê 3,5 (4,3). Công ty giải trình lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm 596 tỷ, chủ yếu do lợi nhuận gộp. Báo cáo không cho biết dự án nào bàn giao trong quý hay lịch bàn giao các quý sau.
2. Lợi nhuận quý 3 đến từ hai dòng ngoài bán hàng. Lãi từ công ty liên kết 132,7 tỷ (cùng kỳ 0) cộng lợi nhuận khác 126,6 tỷ (-5,2) bằng 259,3 tỷ, gấp 1,37 lần lợi nhuận trước thuế. Lợi nhuận khác chủ yếu là 129,4 tỷ bồi thường chấm dứt hợp đồng (thuyết minh 30). Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ giảm 25% (175,6 so 235,8 tỷ). Báo cáo không cho biết bên bồi thường, hợp đồng nào, và nguồn lợi nhuận của công ty liên kết.
3. Thoái vốn một công ty con (9 tháng). Ngày 23/06/2026, nhóm bán 2% vốn Bình Trưng Mới giá 68,3 tỷ; tỷ lệ sở hữu giảm từ 50,95% xuống 48,95%, công ty này thành công ty liên kết. Doanh thu tài chính 9 tháng 916,3 tỷ (28,8) gồm 896,3 tỷ lãi thoái vốn: 21,6 tỷ chênh lệch chuyển nhượng và 874,7 tỷ là khoản lãi của giao dịch trước đây đã ghi ở lợi nhuận chưa phân phối; bảng vốn chủ có dòng "thoái vốn công ty con" -874,7 tỷ. Khoản 896,3 tỷ bằng 66,6% lợi nhuận trước thuế 9 tháng; trừ khoản này còn 450,5 tỷ (Tâm An tính). Báo cáo không cho biết cách xác định giá trị phần vốn còn giữ lại.
4. Mua công ty An Lập. Ngày 02/03/2026 nhóm hoàn tất mua 99% vốn An Lập, tổng giá phí 2.552,8 tỷ, thấp hơn tài sản thuần xác định được 2.869,5 tỷ (có hàng tồn kho 5.429,5 tỷ). Chênh lệch thuộc phần sở hữu của nhóm là 285,2 tỷ, ghi là lãi từ giao dịch mua công ty trong thu nhập khác, bằng 64,2% thu nhập khác 9 tháng (444,2 tỷ). Báo cáo không cho biết bên bán, cơ sở xác định giá và tiến độ dự án.
5. Nợ vay, tiền và tiền khách nhận trước. Tổng vay 17.776,5 tỷ (đầu năm 10.149,4; +75,1%), nợ phải trả gấp 1,15 lần vốn chủ sở hữu 20.145,0 tỷ. Tiền và tương đương tiền 6.199,1 tỷ, gấp 2,44 lần đầu năm (2.544,3). Người mua trả tiền trước 1.863,9 tỷ (648,3), gấp 2,88 lần; nhận ký quỹ, đặt cọc 1.031,1 tỷ (38,0). Các khoản trả trước ghi nhận doanh thu khi hoàn thành và bàn giao (thuyết minh 17). Báo cáo không cho biết dự án nào nhận trước và thời điểm bàn giao.
6. Dòng tiền kinh doanh đổi chiều. 9 tháng: +470,2 tỷ (-3.294,6), bằng 37,1% lợi nhuận sau thuế; phần điều chỉnh có lãi hoạt động đầu tư, tài chính -1.334,2 tỷ, hàng tồn kho -1.333,0 tỷ, các khoản phải trả +2.531,5 tỷ. Dòng tiền đầu tư -2.120,2 tỷ; tài chính +5.304,8 tỷ (thu đi vay 9.726,6, trả nợ gốc 4.199,5). Lãi vay vốn hoá vào bất động sản dở dang 822,0 tỷ, chi phí đi vay ghi ở chi phí tài chính 37,3 tỷ. Báo cáo không cho biết phần tiền khách hàng nhận trước nằm trong dòng tiền kinh doanh.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 43.310,4 tỷ (34.074,0; +27,1%), bằng tổng nguồn vốn. Hàng tồn kho 29.912,7 tỷ (+28,6%) bằng 69,1% tổng tài sản, lớn nhất là dự án Tân Tạo 9.377,9 tỷ và An Lập - Bình Trưng Đông 5.566,8 tỷ. Vốn chủ sở hữu 20.145,0 tỷ (-4,8%), trong đó lợi ích cổ đông không kiểm soát 1.361,3 tỷ (2.641,4). Sau ngày kết thúc kỳ, công ty thông qua phát hành thêm 123,1 triệu cổ phiếu; vốn điều lệ lên 12.453,0 tỷ.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Doanh thu chuyển nhượng bất động sản và giá vốn tương ứng trong các báo cáo sau.
- Thuyết minh người mua trả tiền trước, nhận ký quỹ, đặt cọc.
- Số dư vay dài hạn và lãi vay vốn hoá.
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu thuần quý 3 giảm 96,2% trong khi lợi nhuận trước thuế vẫn 189,0 tỷ, doanh thu tài chính 9 tháng có 896,3 tỷ từ thoái vốn, vay tăng 75,1% và dòng tiền kinh doanh đổi từ âm sang dương là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 30/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của KDH (49 trang ảnh quét, ký số 30/10/2026; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính 7, 8; kết quả kinh doanh 9; lưu chuyển tiền tệ 10, 11; thuyết minh 12 đến 49 (mua, thoái vốn 27, 28; doanh thu, chi phí 43, 44; giải trình 48).
- Tự kiểm: 249 phép kiểm đạt (các dòng cộng, ba dòng tiền, quý 1, 2, 3 khớp luỹ kế).
- Trang mã KDH; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Lãi từ thanh lý tài sản và thoái vốn
- Lãi từ công ty liên kết, liên doanh
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì?
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của KDH tăng hay giảm? Giảm: lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý 3 là 168,8 tỷ đồng so với 525,9 tỷ cùng kỳ (-67,9%); phần của công ty mẹ 175,6 tỷ (-25,5%), chưa kiểm toán hoặc soát xét (trang 9).
Doanh thu thuần quý 3/2026 của KDH là bao nhiêu? 41,4 tỷ đồng so với 1.098,2 tỷ cùng kỳ (-96,2%); luỹ kế 9 tháng 483,4 tỷ so với 2.857,5 tỷ (-83,1%) (trang 9).
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng 2026 của KDH là bao nhiêu? Dương 470,2 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước âm 3.294,6 tỷ; lợi nhuận sau thuế 9 tháng là 1.267,7 tỷ (trang 10 và 9).
Tổng vay của KDH tại 30/09/2026 là bao nhiêu? 17.776,5 tỷ đồng, so với 10.149,4 tỷ tại 31/12/2025 (trang 36).
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, mã KDH (lập ngày 30/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 41,4 tỷ đồng (-96,2%), lợi nhuận trước thuế 189,0 tỷ (-71,1%) và lợi nhuận sau thuế 168,8 tỷ (-67,9%); luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 483,4 tỷ (-83,1%), lợi nhuận sau thuế 1.267,7 tỷ (+50,8%). Theo thuyết minh, quý 3 có lãi từ công ty liên kết 132,7 tỷ và lợi nhuận khác 126,6 tỷ; 9 tháng có 896,3 tỷ lãi thoái vốn một công ty con trong doanh thu tài chính (giá chuyển nhượng 2% vốn 68,3 tỷ), lãi từ giao dịch mua công ty 285,2 tỷ, tổng vay 17.776,5 tỷ (đầu năm 10.149,4), tiền 6.199,1 tỷ và dòng tiền kinh doanh +470,2 tỷ (cùng kỳ -3.294,6). Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
