Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Lãi sau thuế 9 tháng chỉ 12,0 tỷ đồng (cùng kỳ 233,4 tỷ), nhưng dòng tiền kinh doanh thu về 254,2 tỷ, gấp 21,2 lần lãi (Tâm An tính). Báo cáo tài chính tự lập quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (mã D2D; công ty mẹ là Tổng công ty Sonadezi) ghi doanh thu thuần 9 tháng 124,3 tỷ (-83,3%), lợi nhuận sau thuế quý 3 là 4,1 tỷ (-77,4%). Công ty giải trình quý 3 không phát sinh doanh thu chuyển quyền thuê lại đất tại KCN Châu Đức (quý 3/2025: 82,0 tỷ). Doanh thu chưa thực hiện 590,0 tỷ, phải trả cổ tức 153,4 tỷ (đầu năm 2,2 tỷ). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo tự lập (bìa ghi Báo cáo tài chính Quý III năm 2026, không ghi hợp nhất; không có đầu tư vào công ty con). Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 01/01/2026. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 38,6 | 101,6 | -62,0% |
| Lợi nhuận gộp | 12,5 | 44,3 | -71,9% |
| Lợi nhuận trước thuế | 4,9 | 22,8 | -78,5% |
| Lợi nhuận sau thuế | 4,1 | 18,3 | -77,4% |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 124,3 | 745,2 | -83,3% |
| Lợi nhuận gộp | 45,7 | 345,6 | -86,8% |
| Lợi nhuận sau thuế | 12,0 | 233,4 | -94,9% |
| Dòng tiền kinh doanh | +254,2 | +529,8 | giảm 275,5 tỷ |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 32,3% (cùng kỳ 43,6%); 9 tháng 36,8% (46,4%).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Một khoản chuyển nhượng đất không lặp lại. 9 tháng 2025 có 673,8 tỷ chuyển nhượng đất KCN Châu Đức (90,4% doanh thu thuần), giá vốn 341,9 tỷ; năm 2026 không có dòng này. Bỏ nó khỏi cùng kỳ, doanh thu thuần 9 tháng tăng 74,3% (124,3 so với 71,3 tỷ). Quý 3: công ty giải trình lợi nhuận sau thuế giảm 14,2 tỷ (-77,44%) vì không có doanh thu chuyển quyền thuê lại đất KCN Châu Đức, khoản 82,0 tỷ của quý 3/2025 (80,7% doanh thu quý đó, Tâm An chia). Báo cáo không cho biết giá, diện tích hay kế hoạch của các giao dịch đất tiếp theo.
2. Xử lý nước thải thành dòng doanh thu lớn nhất. 9 tháng 2026: doanh thu xử lý nước thải 53,0 tỷ (42,6% doanh thu thuần), giá vốn 39,0 tỷ, chênh 14,0 tỷ (Tâm An tính). Cho thuê hạ tầng khu công nghiệp 47,6 tỷ (-4,4%). Cùng kỳ 2025 dòng nước thải để trống. Báo cáo không cho biết vì sao dòng này phát sinh năm nay hay doanh thu riêng của quý 3.
3. Dòng tiền gấp 21,2 lần lãi, phần lớn từ khoản phải trả. Dòng tiền kinh doanh +254,2 tỷ (cùng kỳ +529,8 tỷ) khi lợi nhuận trước thuế 14,9 tỷ. Mục tăng các khoản phải trả đóng góp +191,7 tỷ; người mua trả tiền trước 91,9 tỷ (đầu năm 6,8 tỷ), trong đó thuê đất KCN Châu Đức 82,5 tỷ. Phải trả cổ tức tăng từ 2,2 lên 153,4 tỷ, đúng bằng cổ tức 2025 ghi giảm lợi nhuận chưa phân phối và bằng dòng cổ tức đã trả 151,3 tỷ ở dòng tiền tài chính. Báo cáo không cho biết khoản cổ tức này đã chi bằng tiền hay còn phải trả.
4. Nợ phải trả chủ yếu là doanh thu chưa thực hiện. Doanh thu chưa thực hiện 590,0 tỷ (đầu năm 604,7 tỷ), bằng 68,2% nợ phải trả 865,7 tỷ (Tâm An tính); khách trả trước tiền thuê đất KCN Nhơn Trạch 2 chiếm 465,1 tỷ. Nợ phải trả bằng 60,0% tổng tài sản (đầu năm 48,6%); bảng cân đối không có dòng vay hay trái phiếu. Báo cáo không cho biết lịch ghi nhận các khoản trả trước thành doanh thu hay giá thuê.
5. Tồn kho đổi thành phần, xây dựng dở dang gấp 4,6 lần. Hàng tồn kho 141,1 tỷ: chi phí dở dang 77,1 tỷ (đầu năm 128,2 tỷ), thành phẩm 64,0 tỷ (7,3 tỷ). Thành phẩm tăng 56,7 tỷ, đúng bằng chi phí dở dang khu dân cư Hữu Phước - Bà Rịa Vũng Tàu đầu năm, nay gạch ngang (phép so của Tâm An; báo cáo không giải thích). Xây dựng cơ bản dở dang 129,6 tỷ (28,2 tỷ), trong đó 129,1 tỷ là nhà xưởng cho thuê KCN Châu Đức. Báo cáo không cho biết tiến độ, tổng mức đầu tư hay thời điểm bàn giao.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 1.442,7 tỷ (đầu năm 1.401,9 tỷ), bằng tổng nguồn vốn. Tiền 88,9 tỷ (61,5 tỷ). Bất động sản đầu tư 386,4 tỷ, đầu tư vào một công ty liên kết 214,5 tỷ. Vốn chủ sở hữu 577,0 tỷ (720,2 tỷ, -19,9%): đầu năm cộng lãi 12,0 tỷ, trừ cổ tức 151,3 tỷ và quỹ khen thưởng 3,9 tỷ.
Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh +254,2 tỷ; đầu tư -75,5 tỷ (chi mua sắm, xây dựng 107,1 tỷ); tài chính -151,3 tỷ, chỉ gồm cổ tức đã trả. Tiền cuối kỳ 88,9 tỷ khớp bảng cân đối. Báo cáo không cho biết dòng tiền riêng quý 3.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Khoản cổ tức 151,3 tỷ ở báo cáo sau.
- Doanh thu chưa thực hiện 590,0 tỷ chuyển thành doanh thu ở kỳ nào.
Tín hiệu không phải kết luận
Lợi nhuận giảm do một khoản đất không lặp lại, dòng tiền lớn gấp nhiều lần lãi và cổ tức 151,3 tỷ xuất hiện ở hai báo cáo là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo tự lập (không ghi hợp nhất). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (31 trang, công bố 20/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hoặc soát xét; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 3, 4; kết quả kinh doanh trang 5; lưu chuyển tiền tệ trang 6; thuyết minh trang 7 đến 31. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440. Giải trình ghi 82,0 tỷ bằng 80,05% doanh thu quý 3/2025, Tâm An chia ra 80,7%.
- Trang mã D2D; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Dòng tiền kinh doanh cao hơn lợi nhuận kéo dài có luôn là tốt?
- Doanh thu chưa thực hiện khác gì người mua trả tiền trước
- Xây dựng cơ bản dở dang là gì
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của D2D tăng hay giảm? Giảm: lợi nhuận sau thuế quý 3/2026 là 4,1 tỷ đồng so với 18,3 tỷ (-77,4%); 9 tháng 12,0 tỷ so với 233,4 tỷ (-94,9%) (báo cáo tự lập, chưa kiểm toán hoặc soát xét).
Vì sao lợi nhuận quý 3 của D2D giảm? Theo giải trình trong báo cáo, quý 3/2026 không phát sinh doanh thu chuyển quyền thuê lại đất KCN Châu Đức; quý 3/2025 khoản này là 82,0 tỷ đồng.
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của D2D là bao nhiêu? Dương 254,2 tỷ đồng, cùng kỳ dương 529,8 tỷ.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính tự lập quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (mã D2D; công ty mẹ là Tổng công ty Sonadezi; phê duyệt 15/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 38,6 tỷ đồng (-62,0%), lợi nhuận sau thuế 4,1 tỷ so với 18,3 tỷ (-77,4%); luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 124,3 tỷ, lợi nhuận sau thuế 12,0 tỷ so với 233,4 tỷ, dòng tiền kinh doanh +254,2 tỷ. Công ty giải trình quý 3 không phát sinh doanh thu chuyển quyền thuê lại đất tại KCN Châu Đức (82,0 tỷ ở quý 3/2025). Doanh thu chưa thực hiện 590,0 tỷ, người mua trả tiền trước 91,9 tỷ, phải trả cổ tức 153,4 tỷ, xây dựng cơ bản dở dang 129,6 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
