Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo ghi chi phí lãi vay 77,01 tỷ đồng trong 9 tháng 2026, nhưng hai dòng "vay và nợ thuê tài chính" đều để trống; nợ nằm ở khoản "phải trả khác" 808,8 tỷ. Báo cáo tài chính quý III/2026 (báo cáo riêng, không có công ty con; ký 19/10/2026) của Công ty Cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vi Na (mã LSG) ghi lợi nhuận sau thuế quý 3 là 1,32 tỷ đồng, so với lỗ 16,51 tỷ cùng kỳ; chi phí lãi vay giảm 21,51 tỷ (-60,4%) còn 14,09 tỷ, doanh thu thuần 2,085 tỷ (-26,8%). Luỹ kế 9 tháng lãi sau thuế 17,76 tỷ, nhưng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn -19,81 tỷ, còn thu nhập khác 42,17 tỷ. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo riêng (công văn công bố tích ô báo cáo riêng). Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; luỹ kế 9 tháng từ 01/01/2026. Tỷ đồng; phần trăm và phép chia do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 2,085 | 2,85 | -26,8% |
| Doanh thu tài chính | 16,05 | 20,07 | -20,0% |
| Chi phí lãi vay | 14,09 | 35,60 | -60,4% |
| Lợi nhuận trước thuế | 1,64 | -16,51 | lỗ sang lãi |
| Lợi nhuận sau thuế | 1,32 | -16,51 | lỗ sang lãi |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 6,78 | 4,51 | +50,3% |
| Chi phí lãi vay | 77,01 | 113,26 | -32,0% |
| Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh | -19,81 | -47,85 | lỗ thu hẹp |
| Thu nhập khác | 42,17 | 0,20 | gấp 210 lần |
| Lợi nhuận sau thuế | 17,76 | -47,67 | lỗ sang lãi |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An chia) quý 3 là 53,5% (cùng kỳ 52,6%).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Quý 3 chuyển từ lỗ sang lãi nhờ chi phí lãi vay giảm. Công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là chi phí lãi vay giảm 21,51 tỷ và chi phí quản lý giảm 1,05 tỷ (-41,4%); doanh thu tài chính giảm 4,02 tỷ, lợi nhuận gộp giảm 0,38 tỷ. Chi phí lãi vay quý 3 gấp 6,8 lần doanh thu thuần (Tâm An chia). Báo cáo không cho biết chi phí lãi vay giảm do dư nợ hay lãi suất, và doanh thu thuần thuộc hoạt động nào (thuyết minh chỉ ghi "doanh thu khác").
2. Lãi 9 tháng 17,76 tỷ, hoạt động kinh doanh vẫn âm. Lợi nhuận trước thuế 9 tháng 22,36 tỷ (cùng kỳ -47,65 tỷ) trong khi lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh là -19,81 tỷ; thu nhập khác 42,17 tỷ bằng 188,6% lợi nhuận trước thuế. Quý 3 khoản này chỉ 0,05 tỷ, nên phần còn lại phát sinh trong 6 tháng đầu (Tâm An trừ). Báo cáo không cho biết giao dịch nào tạo ra thu nhập khác; công văn giải trình chỉ nói về quý 3.
3. Chi phí lãi vay 77,01 tỷ, dòng vay để trống. Thuyết minh 16 ghi chi phí tài chính hoàn toàn là chi phí lãi vay, còn mã 321 và 339 (vay, nợ thuê tài chính) đều trống. Nợ phải trả 820,84 tỷ (đầu năm 1.063,53 tỷ) gồm phải trả ngắn hạn khác 544,59 tỷ và dài hạn khác 264,24 tỷ; cộng 808,83 tỷ, bằng 98,5% nợ phải trả (đầu năm 95,2%). Trong đó nhận góp vốn hợp tác kinh doanh 535,00 tỷ (đầu năm 944,00 tỷ) từ hai đơn vị. Báo cáo không cho biết chi phí lãi vay gắn với khoản nào, lãi suất, kỳ hạn hay tài sản bảo đảm; bài không nêu tên các đơn vị.
4. Tài sản dở dang chiếm hai phần ba tổng tài sản. Tài sản dở dang dài hạn 1.273,0 tỷ (đầu năm 1.265,8 tỷ), bằng 66,1% tổng tài sản (đầu năm 58,8%); thuyết minh 8 ghi dự án Dragon Riverside City: Dragon Hill Premier 1.161,5 tỷ, Dragon Mall 34,2 tỷ, Dragon Tower 77,2 tỷ. Người mua trả tiền trước để trống; tiền đặt chỗ mua căn hộ Dragon Hill Premier 7,99 tỷ (8,44 tỷ) nằm trong phải trả khác. Báo cáo không cho biết tiến độ, tổng mức đầu tư, thời điểm bàn giao hay ghi nhận doanh thu của dự án.
5. Đầu tư ngắn hạn 403,00 tỷ ở một đơn vị. Đầu tư tài chính ngắn hạn 403,00 tỷ (đầu năm 587,00 tỷ, -31,3%); lãi cho vay 9 tháng 55,25 tỷ (-21,0%) bằng 94,8% doanh thu tài chính 58,30 tỷ. Báo cáo không cho biết lãi suất, kỳ hạn, tài sản bảo đảm hay khả năng thu hồi của khoản này.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 1.926,8 tỷ (đầu năm 2.153,7 tỷ, -10,5%), bằng tổng nguồn vốn. Nợ ngắn hạn 556,6 tỷ (-44,9%); vốn chủ sở hữu 1.105,9 tỷ, vốn góp 900,0 tỷ.
Dòng tiền 9 tháng (phương pháp trực tiếp, chỉ có luỹ kế): kinh doanh -97,25 tỷ, trong đó lãi vay đã trả 112,54 tỷ; đầu tư +262,57 tỷ (thu hồi 587,00 tỷ, chi mới 403,00 tỷ); tài chính -198,00 tỷ, gồm thu từ đi vay 746,00 tỷ và trả nợ gốc 944,00 tỷ. Số 944,00 tỷ trùng số nhận góp vốn hợp tác kinh doanh đầu năm; báo cáo không nói rõ mối liên hệ. Tiền cuối kỳ 15,92 tỷ (48,59 tỷ).
Điểm nên theo dõi tiếp
- Nguồn gốc thu nhập khác và doanh thu khi có báo cáo quý IV (thuyết minh 13, 18).
- Phải trả khác và chi phí lãi vay (thuyết minh 10.5, 11, 16); tài sản dở dang theo dự án (thuyết minh 8).
Tín hiệu không phải kết luận
Lợi nhuận quý 3 đổi chiều nhờ chi phí lãi vay giảm, lãi 9 tháng đi cùng thu nhập khác lớn, nợ nằm ở khoản phải trả khác và tài sản dở dang chiếm hai phần ba tổng tài sản là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty. Bài không so với doanh nghiệp khác.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo riêng. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính quý III/2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vi Na (18 trang, ký 19/10/2026; số trang theo tệp PDF): công văn giải trình trang 3, 4; tình hình tài chính trang 5, 6; kết quả kinh doanh trang 7; lưu chuyển tiền tệ trang 8; thuyết minh trang 9 đến 18.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ.
- Trang mã LSG; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Nợ vay và nợ phải trả khác nhau thế nào
- Thu nhập khác và chi phí khác là gì
- Xây dựng cơ bản dở dang là gì
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của LSG tăng hay giảm? Tăng: lãi sau thuế 1,32 tỷ so với lỗ 16,51 tỷ cùng kỳ; luỹ kế 9 tháng lãi 17,76 tỷ so với lỗ 47,67 tỷ.
Vì sao quý 3 chuyển từ lỗ sang lãi? Công ty giải trình chủ yếu do chi phí lãi vay giảm 21,51 tỷ (-60,4%).
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của LSG là bao nhiêu? -97,25 tỷ, trong đó lãi vay đã trả 112,54 tỷ; tiền cuối kỳ 15,92 tỷ.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính riêng quý III/2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vi Na (mã LSG; ký 19/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi lợi nhuận sau thuế quý 3 là 1,32 tỷ đồng so với lỗ 16,51 tỷ cùng kỳ; chi phí lãi vay quý 3 giảm 21,51 tỷ (-60,4%) còn 14,09 tỷ, doanh thu thuần 2,085 tỷ (-26,8%). Luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 17,76 tỷ trong khi lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh là -19,81 tỷ và thu nhập khác 42,17 tỷ; chi phí lãi vay 77,01 tỷ nhưng hai dòng vay và nợ thuê tài chính để trống, phải trả khác 808,8 tỷ (98,5% nợ phải trả); tài sản dở dang dài hạn 1.273,0 tỷ (66,1% tổng tài sản); dòng tiền kinh doanh -97,25 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
