Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC), công bố ngày 12/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3/2026 là 3.187,3 tỷ đồng, gấp 2,4 lần 1.347,3 tỷ của quý 3/2025; lợi nhuận sau thuế 937,2 tỷ, gấp 3,0 lần 311,9 tỷ. Nhưng luỹ kế 9 tháng 2026, lợi nhuận sau thuế là 1.197,1 tỷ, giảm 23,4% so với 1.562,5 tỷ, còn doanh thu thuần 5.111,9 tỷ tăng 4,2%. Quý 3 chiếm 62,4% doanh thu của cả 9 tháng. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không đánh giá, không định giá, không dự báo và không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất (gói công bố còn có báo cáo công ty mẹ, bài không dùng). Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; luỹ kế 9 tháng từ 01/01/2026; bảng cân đối so ngày 30/09/2026 với 31/12/2025. Đơn vị tỷ đồng; phần trăm do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 3.187,3 | 1.347,3 | gấp 2,4 lần |
| Lợi nhuận gộp | 1.722,7 | 826,6 | gấp 2,1 lần |
| Chi phí đi vay | 357,1 | 211,2 | +69,0% |
| Lợi nhuận trước thuế | 1.220,7 | 427,6 | gấp 2,9 lần |
| Lợi nhuận sau thuế | 937,2 | 311,9 | gấp 3,0 lần |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 5.111,9 | 4.906,1 | +4,2% |
| Lợi nhuận gộp | 2.572,1 | 2.550,2 | +0,9% |
| Chi phí đi vay | 919,2 | 433,1 | gấp 2,1 lần |
| Lợi nhuận trước thuế | 1.767,7 | 2.084,5 | -15,2% |
| Lợi nhuận sau thuế | 1.197,1 | 1.562,5 | -23,4% |
Cột cùng kỳ 2025 trong báo cáo ghi "phân loại lại" (lợi nhuận gộp quý 3/2025 là 826,6 tỷ, khác số cũ 783,6 tỷ vì lãi lỗ bán bất động sản đầu tư được tách dòng riêng).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Quý 3 đột biến, ba quý đầu năm không đều. Doanh thu thuần theo quý 2026 là 1.335,9, 588,7 và 3.187,3 tỷ (hai quý đầu theo báo cáo quý trước); lợi nhuận sau thuế 234,3, 25,6 và 937,2 tỷ. Báo cáo không cho biết dự án hay khoản chuyển nhượng nào tạo ra doanh thu quý 3, vì thuyết minh doanh thu chỉ trình bày luỹ kế 9 tháng.
2. Cơ cấu doanh thu 9 tháng đổi. Thuyết minh 22.1: doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng 3.293,3 tỷ (-10,5%), chuyển nhượng bất động sản 1.214,1 tỷ (+74,3%), nước sạch, điện, xử lý nước thải 422,5 tỷ (+19,2%), cho thuê kho xưởng 180,3 tỷ (+3,2%). Biên lợi nhuận gộp 9 tháng là 50,3% (cùng kỳ 52,0%), quý 3 là 54,0% (cùng kỳ 61,4%), phép chia của Tâm An. Báo cáo không cho biết nguyên nhân đổi cơ cấu.
3. Doanh thu tài chính có 344,6 tỷ lãi chuyển nhượng cổ phần. Doanh thu hoạt động tài chính 9 tháng 602,3 tỷ (+55,1%), trong đó lãi chuyển nhượng cổ phần 344,6 tỷ (cùng kỳ 0), bằng 19,5% lợi nhuận trước thuế; lãi tiền gửi, cho vay và hợp tác kinh doanh 236,4 tỷ (-38,0%). Báo cáo không cho biết đối tượng và khoản đầu tư được chuyển nhượng.
4. Chi phí đi vay gấp 2,1 lần, lãi vay đã trả gấp 5,1 lần. Chi phí đi vay 9 tháng 919,2 tỷ (cùng kỳ 433,1 tỷ); lãi vay đã trả trong lưu chuyển tiền 2.251,6 tỷ (cùng kỳ 439,2 tỷ); chi phí lãi vay phải trả cuối kỳ 911,3 tỷ (đầu năm 713,7 tỷ). Thuyết minh 13 ghi 1.572,71 tỷ chi phí đi vay được vốn hóa trong kỳ, nên không nằm trong chi phí. Tổng vay ngắn hạn và dài hạn 33.823,8 tỷ (đầu năm 28.607,9 tỷ, +18,2%). Báo cáo không cho biết lịch trả nợ vượt phần kỳ hạn đã liệt kê ở thuyết minh 20.
5. Hàng tồn kho tăng 8.342,2 tỷ, dòng tiền kinh doanh âm. Hàng tồn kho (thuyết minh 8 liệt kê theo từng dự án) 35.415,4 tỷ so với 27.073,1 tỷ (+30,8%), bằng đúng số tăng tồn kho -8.342,2 tỷ trong lưu chuyển tiền; dự án Khu đô thị Tràng Cát 18.354,0 tỷ (51,8%). Lưu chuyển tiền thuần từ kinh doanh 9 tháng -7.265,9 tỷ (cùng kỳ -15.215,8 tỷ), bù bằng thu từ đi vay 7.786,6 tỷ. Người mua trả tiền trước 1.703,8 tỷ (+8,3%): trả trước thuê đất khu công nghiệp 718,7 tỷ (gấp 3,3 lần), nhà ở xã hội và thương mại 903,2 tỷ (-27,9%). Trả trước cho người bán 6.797,9 tỷ (+15,9%) và phải thu khác 5.679,0 tỷ (+19,7%). Báo cáo không cho biết tiến độ bàn giao các dự án.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 76.673,8 tỷ (đầu năm 69.550,8 tỷ, +10,2%), bằng tổng nguồn vốn. Nợ phải trả 48.750,8 tỷ (+13,8%); vốn chủ sở hữu 27.923,0 tỷ (+4,5%), vốn góp không đổi 9.417,5 tỷ. Tiền và tương đương tiền 5.144,5 tỷ (đầu năm 8.368,5 tỷ, -38,5%). Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh -7.265,9 tỷ, đầu tư -515,4 tỷ, tài chính +4.557,3 tỷ; tiền cuối kỳ khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Hàng tồn kho theo dự án và người mua trả tiền trước (thuyết minh 8, 16) khi có báo cáo quý IV.
- Chi phí đi vay, phần vốn hóa và lãi vay đã trả (thuyết minh 13, 24, 20).
- Cơ cấu doanh thu theo nhóm khi có luỹ kế cả năm (thuyết minh 22).
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu và lợi nhuận quý đột biến, chi phí đi vay tăng nhanh, hàng tồn kho tăng mạnh và dòng tiền kinh doanh âm là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; ghi nhận doanh thu bất động sản và vốn hóa chi phí vay là cách làm có trong báo cáo. Bài không so với doanh nghiệp khác và không đánh giá người quản lý.
Căn cứ
Ngày kiểm 16/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (58 trang, ký ngày 12/10/2026, công bố ngày 12/10/2026 theo công văn công bố thông tin định kỳ; số trang theo tệp PDF): báo cáo tình hình tài chính trang 5 đến 7; kết quả hoạt động kinh doanh trang 9, 10; lưu chuyển tiền tệ trang 11, 12; thuyết minh 7, 8 (trang 29), 13 (trang 31), 16 (trang 35), 18 (trang 36), 20 (trang 37), 22, 23 (trang 48). Báo cáo gọi bảng đầu là "báo cáo tình hình tài chính" và ghi tổng tài sản ở mã 280, khớp mô tả mẫu B01 của Thông tư 99/2025/TT-BTC trong tài liệu căn cứ pháp lý của Tâm An (mức A); năm tài chính bắt đầu 01/01/2026 thuộc diện áp dụng theo Điều 31 khoản 1. Tệp là ảnh quét, số đọc từ ảnh trang gốc và kiểm lại bằng phép cộng; cột quý 3/2025 khớp bảng báo cáo tài chính của Tâm An (doanh thu, lợi nhuận sau thuế).
- Tự kiểm: các dòng cộng đúng; tổng tài sản bằng tổng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF bằng lưu chuyển thuần.
- Trang mã KBC; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Doanh thu được ghi nhận khi nào?
- Vốn hóa chi phí lãi vay là gì?
- Dòng tiền kinh doanh gồm những gì
Muốn phân tích chuyên sâu báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác? Để lại yêu cầu ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của KBC (công bố 12/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3.187,3 tỷ đồng (gấp 2,4 lần), lợi nhuận sau thuế 937,2 tỷ (gấp 3,0 lần); luỹ kế 9 tháng doanh thu 5.111,9 tỷ (+4,2%), lợi nhuận sau thuế 1.197,1 tỷ (-23,4%). Chi phí đi vay 9 tháng gấp 2,1 lần, hàng tồn kho 35.415,4 tỷ (+30,8%), dòng tiền kinh doanh -7.265,9 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
