Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã NDN, niêm yết HNX; ký 21/10/2026) ghi doanh thu thuần quý 3/2026 là 7,5 tỷ đồng (-18,9%), lợi nhuận trước thuế -10,7 tỷ (cùng kỳ +85,1 tỷ) và lợi nhuận sau thuế -10,4 tỷ (+70,8 tỷ). Số âm đến từ phần tài chính: doanh thu tài chính 14,6 tỷ (96,5 tỷ) nhỏ hơn chi phí tài chính 26,4 tỷ (13,8 tỷ). Luỹ kế 9 tháng, doanh thu thuần tăng 59,7% lên 31,9 tỷ nhưng lợi nhuận trước thuế giảm 88,2% còn 18,9 tỷ. Tại 30/09/2026 tiền còn 66,5 tỷ (đầu năm 261,8 tỷ), chứng khoán kinh doanh theo giá gốc 667,9 tỷ (389,0 tỷ). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất (bìa ghi Báo cáo tài chính hợp nhất Quý III/2026). Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 01/01/2026. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 7,5 | 9,2 | -18,9% |
| Doanh thu tài chính | 14,6 | 96,5 | -84,9% |
| Chi phí tài chính | 26,4 | 13,8 | +91,6% |
| Lợi nhuận trước thuế | -10,7 | 85,1 | đổi dấu |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 31,9 | 20,0 | +59,7% |
| Lợi nhuận gộp | 15,0 | 7,8 | +91,4% |
| Lợi nhuận trước thuế | 18,9 | 159,5 | -88,2% |
| Dòng tiền kinh doanh | -288,5 | +151,2 | đổi dấu |
Biên gộp (Tâm An tính) 9 tháng 47,0% (39,2%).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu tăng, lợi nhuận đi theo phần tài chính. Doanh thu thuần 9 tháng gồm cho thuê bất động sản 21,2 tỷ (66,5%, +28,8%), chuyển nhượng 9,7 tỷ (gấp 3,9 lần) và dịch vụ 1,0 tỷ. Lợi nhuận gộp 15,0 tỷ trừ chi phí bán hàng, quản lý 6,2 tỷ và lỗ công ty liên kết 0,7 tỷ còn 8,1 tỷ; phần còn lại của lợi nhuận trước thuế 18,9 tỷ là doanh thu tài chính 61,1 tỷ trừ chi phí tài chính 51,2 tỷ, cộng lợi nhuận khác 0,9 tỷ. Báo cáo không cho biết diện tích cho thuê, giá thuê hay tiến độ bàn giao phần chuyển nhượng.
2. Quý 3: doanh thu tài chính giảm 81,9 tỷ. Lợi nhuận trước thuế quý 3 giảm 95,9 tỷ so cùng kỳ: doanh thu tài chính giảm 81,9 tỷ (85,5% mức giảm), chi phí tài chính tăng 12,6 tỷ, lợi nhuận gộp giảm 1,1 tỷ, lỗ công ty liên kết 1,1 tỷ. Theo giải trình của công ty, lợi nhuận quý 3 giảm do biến động tiêu cực trên thị trường chứng khoán ảnh hưởng hiệu quả danh mục đầu tư, làm tăng chi phí và trích lập dự phòng. Báo cáo không cho biết cơ cấu doanh thu và chi phí tài chính riêng quý 3, vì thuyết minh chỉ có luỹ kế 9 tháng.
3. Lãi chứng khoán thu hẹp, dự phòng lớn hơn. Doanh thu tài chính 9 tháng gồm lãi đầu tư chứng khoán 36,8 tỷ (128,3 tỷ cùng kỳ, -71,4%), cổ tức, lợi nhuận được chia 13,8 tỷ (0,2 tỷ), lãi tiền gửi, cho vay 10,0 tỷ. Chi phí tài chính 51,2 tỷ gồm dự phòng giảm giá chứng khoán 59,0 tỷ trừ hoàn nhập 22,7 tỷ (ròng 36,3 tỷ), lỗ đầu tư chứng khoán 11,7 tỷ, lãi vay 3,3 tỷ; năm trước hoàn nhập ròng 40,0 tỷ nên chi phí này âm 19,5 tỷ. Dư dự phòng 50,8 tỷ (14,6 tỷ), 87,4% ở nhóm “các mã cổ phiếu khác”. Giá trị hợp lý danh mục 760,1 tỷ, cao hơn giá gốc 92,2 tỷ; bảng cân đối ghi giá gốc trừ dự phòng. Báo cáo không cho biết giá sau 30/09 hay mã nào tạo phần dự phòng nhóm khác.
4. Tiền giảm, danh mục chứng khoán tăng. Tiền giảm 74,6% khi chứng khoán kinh doanh giá gốc tăng 278,9 tỷ (+71,7%); cộng tiền với đầu tư tài chính ngắn hạn sau dự phòng được 840,1 tỷ so 783,8 tỷ đầu năm (+7,2%). Dòng tiền kinh doanh 9 tháng -288,5 tỷ: thu bán hàng và doanh thu khác 321,8 tỷ (-65,9%), chi trả nhà cung cấp 601,1 tỷ, gấp 1,87 lần số thu. Báo cáo không cho biết hai dòng này có gồm tiền mua, bán chứng khoán hay không, và dòng tiền chỉ có luỹ kế nên không tách quý 3.
5. Nợ phải trả gấp 2,7 lần. Nợ phải trả 172,6 tỷ (63,1 tỷ), bằng 12,5% tổng tài sản (4,8%). Phải trả ngắn hạn khác 82,7 tỷ (15,2 tỷ) cùng cổ tức phải trả 50,6 tỷ (0,5 tỷ) chiếm 77,2% nợ phải trả; trong đó thuyết minh liệt kê bốn công ty chứng khoán 73,8 tỷ (2,5 tỷ). Bảng cân đối không có dòng vay, trong khi lưu chuyển tiền tệ ghi thu đi vay 206,2 tỷ, trả nợ gốc 142,3 tỷ. Báo cáo không cho biết bản chất khoản phải trả công ty chứng khoán, lãi suất, hay tỷ lệ và ngày chi trả cổ tức.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 1.378,4 tỷ (đầu năm 1.301,0 tỷ), bằng tổng nguồn vốn; vốn chủ sở hữu 1.205,8 tỷ (-2,6%). Hàng tồn kho 51,5 tỷ (+18,7%); phải thu khách hàng 109,6 tỷ, trong đó bất động sản 103,4 tỷ.
Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh -288,5 tỷ; đầu tư +19,3 tỷ; tài chính +74,0 tỷ (vay ròng 64,0 tỷ, vốn góp 10,0 tỷ, chưa chi cổ tức). Tiền thuần -195,2 tỷ, tiền cuối kỳ 66,5 tỷ khớp bảng cân đối. Báo cáo không cho biết tuổi nợ khoản phải thu bất động sản.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Chi tiết chi phí tài chính, dự phòng và giá trị hợp lý so với giá gốc của danh mục chứng khoán.
- Bản chất khoản phải trả công ty chứng khoán 73,8 tỷ và việc chi trả cổ tức phải trả 50,6 tỷ.
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu thuần tăng nhưng lợi nhuận trước thuế giảm mạnh, tiền giảm khi danh mục chứng khoán tăng và nợ phải trả tăng nhanh là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 24/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (35 trang, ký 21/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hoặc soát xét; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 5, 6; kết quả kinh doanh trang 7; lưu chuyển tiền tệ trang 8; thuyết minh trang 9 đến 35. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440. Giải trình ghi “tổng chi phí” 31,3 tỷ, không khớp tổng các dòng chi phí (33,6 tỷ), bài không dùng; lãi vay thuyết minh 3,5 tỷ khác kết quả kinh doanh 3,3 tỷ, bài dùng 3,3 tỷ.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ.
- Trang mã NDN; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Hoàn nhập dự phòng làm lợi nhuận tăng như thế nào
- Nợ vay và nợ phải trả khác khác nhau thế nào
- Ba dòng tiền kinh doanh, đầu tư, tài chính đọc thế nào
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã NDN; ký 21/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 7,5 tỷ đồng (-18,9%), lợi nhuận gộp 3,3 tỷ, doanh thu tài chính 14,6 tỷ (96,5 tỷ cùng kỳ), chi phí tài chính 26,4 tỷ (13,8 tỷ), lợi nhuận trước thuế -10,7 tỷ (cùng kỳ +85,1 tỷ) và lợi nhuận sau thuế -10,4 tỷ (+70,8 tỷ); luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần tăng 59,7% lên 31,9 tỷ trong khi lợi nhuận trước thuế giảm 88,2% còn 18,9 tỷ, dòng tiền kinh doanh -288,5 tỷ. Tiền còn 66,5 tỷ so với 261,8 tỷ đầu năm, chứng khoán kinh doanh giá gốc 667,9 tỷ (389,0 tỷ), nợ phải trả 172,6 tỷ (63,1 tỷ). Theo giải trình của công ty, lợi nhuận giảm do biến động tiêu cực trên thị trường chứng khoán làm tăng chi phí và trích lập dự phòng. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
