Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Doanh thu thuần 9 tháng giảm 42,3% nhưng lợi nhuận sau thuế gấp 3,75 lần cùng kỳ, vì giá vốn giảm 54,3%, nhanh hơn doanh thu. Báo cáo tài chính quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đệ Tam (mã DTA; ký 20/10/2026) ghi luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 67,84 tỷ đồng (117,56 tỷ cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế 5,92 tỷ (1,58 tỷ). Riêng quý 3 thì ngược lại: lợi nhuận sau thuế 0,60 tỷ, giảm 31,9% so với 0,89 tỷ. Tại 30/09/2026, doanh thu chờ phân bổ 167,93 tỷ, vay 124,43 tỷ. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo tự lập, ký 20/10/2026. Bìa và tiêu đề các báo cáo không ghi hợp nhất hay riêng, và bảng cân đối không có khoản đầu tư vào công ty con, nên bài không gọi là hợp nhất. Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối so với cột "số đầu năm". Đơn vị tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Tỷ đồng | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 28,89 | 31,15 | -7,2% |
| Lợi nhuận gộp | 6,03 | 6,29 | -4,2% |
| Lợi nhuận sau thuế | 0,60 | 0,89 | -31,9% |
| Tỷ đồng | 9 tháng 2026 | 9 tháng 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 67,84 | 117,56 | -42,3% |
| Giá vốn | 45,45 | 99,35 | -54,3% |
| Lợi nhuận sau thuế | 5,92 | 1,58 | gấp 3,75 lần |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 20,9% (cùng kỳ 20,2%); 9 tháng 33,0% (15,5%). Theo cơ sở dữ liệu của Tâm An, biên gộp quý 1 là 54,2% và quý 2 là 36,3%.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Quý 3: doanh thu cao nhất ba quý, lãi thấp nhất. Doanh thu thuần quý 3 là 28,89 tỷ, cao hơn quý 1 (12,44 tỷ) và quý 2 (26,50 tỷ), nhưng lợi nhuận sau thuế 0,60 tỷ thấp hơn quý 2 (2,80 tỷ). Chi phí quản lý tăng 41,2% lên 2,84 tỷ; chi phí lãi vay 2,63 tỷ bằng 43,7% lợi nhuận gộp. Công ty giải trình ở công văn công bố thông tin: khó khăn chung của thị trường bất động sản ảnh hưởng việc bán hàng, chi phí tăng cao. Thuyết minh: 26,59 tỷ (92,0%) doanh thu quý 3 là bán đất nền và nhà phố dự án Phước An, biên gộp mảng này 21,3%. Báo cáo không cho biết số lô bán, giá bán hay vì sao biên gộp thấp hơn các quý trước.
2. Luỹ kế 9 tháng: doanh thu giảm gần một nửa mà lãi gộp vẫn tăng. Giá vốn giảm nhanh hơn doanh thu nên lợi nhuận gộp tăng 23,0% lên 22,39 tỷ, biên 33,0% so với 15,5%. Chi phí quản lý tăng 12,8% lên 8,35 tỷ; chi phí lãi vay 6,35 tỷ (-6,6%). Lợi nhuận trước thuế 7,56 tỷ, gấp 2,44 lần cùng kỳ (3,10 tỷ). Báo cáo không cho biết doanh thu và giá vốn theo dự án cho 9 tháng (thuyết minh chỉ có quý 3), nên không tách được phần giảm đến từ đâu.
3. Doanh thu chờ phân bổ gấp 2,48 lần doanh thu 9 tháng. Doanh thu chờ phân bổ ngắn hạn 167,93 tỷ (đầu năm 147,89 tỷ), bằng 26,2% tổng tài sản: bán đất nền và nhà phố Phước An 80,26 tỷ, bán căn hộ khu chung cư Detaco 83,74 tỷ (gấp 2,05 lần đầu năm), bán nhà phố Garden House Bắc Ninh 3,92 tỷ. Chi phí dở dang dài hạn 441,23 tỷ (+8,4%), bằng 68,8% tổng tài sản; hàng tồn kho giảm 61,3%. Báo cáo không cho biết khi nào doanh thu chờ phân bổ được ghi nhận, tiến độ bàn giao hay số căn đã bán.
4. Vay, trả trước và phải thu. Tổng vay 124,43 tỷ (đầu năm 144,24 tỷ): vay ngắn hạn 92,70 tỷ (+23,3%) chiếm 74,5%, vay dài hạn 31,73 tỷ (-54,0%). Nợ phải trả gấp 2,04 lần vốn chủ sở hữu. Trả trước cho người bán 32,62 tỷ, gấp 2,55 lần đầu năm; thuyết minh ghi là ứng trước thi công hạ tầng, xây nhà ở các dự án Phước An và Garden House. Phải thu khách hàng 50,94 tỷ, trong đó hai dự án này 45,22 tỷ (88,8%). Báo cáo không cho biết tuổi nợ phải thu, lãi suất, tài sản bảo đảm các khoản vay hay hạn hoàn ứng.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 641,28 tỷ, bằng tổng nguồn vốn. Vốn góp 195,04 tỷ, tăng 14,45 tỷ so với đầu năm, đúng bằng mức giảm của lợi nhuận chưa phân phối luỹ kế kỳ trước (Tâm An so hai số trong báo cáo). Báo cáo không cho biết hình thức tăng vốn.
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ, cột kỳ này: kinh doanh +5,46 tỷ, đầu tư 0, tài chính -5,35 tỷ (thu vay 8,70 tỷ, trả gốc 14,05 tỷ); tiền cuối kỳ 5,05 tỷ khớp bảng cân đối. Tiêu đề ghi "9 tháng", nhưng tiền đầu kỳ 4,94 tỷ không bằng số đầu năm 4,74 tỷ mà bằng tiền 30/06/2026 trong cơ sở dữ liệu của Tâm An, nên bài chưa xác nhận đó là dòng tiền 9 tháng hay riêng quý 3 và không dùng làm số chính.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Cách báo cáo quý 4 ghi nhận phần doanh thu chờ phân bổ 167,93 tỷ.
- Biên lợi nhuận gộp quý 3 so với các quý trước.
Tín hiệu không phải kết luận
Quý 3 lãi giảm dù doanh thu cao nhất ba quý, luỹ kế 9 tháng doanh thu giảm mà lãi gấp 3,75 lần, doanh thu chờ phân bổ lớn, chi phí dở dang gần 70% tài sản và trả trước tăng là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty. Bài không so với doanh nghiệp khác, không đánh giá người quản lý.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo tự lập (bìa không ghi hợp nhất hay riêng). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Đệ Tam (17 trang, ký 20/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hoặc soát xét; số trang theo tệp PDF): công văn giải trình trang 1, 2; tình hình tài chính trang 4 đến 6; kết quả kinh doanh trang 7; lưu chuyển tiền tệ trang 8, 9; thuyết minh trang 11 đến 17. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440. Tệp là ảnh quét, số đọc từ ảnh trang gốc.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; tiền đầu kỳ cộng tiền thuần bằng tiền cuối kỳ của cột kỳ này. Số đầu năm khác số 31/12/2025 trong cơ sở dữ liệu của Tâm An (tổng tài sản 628,12 so với 632,95 tỷ); bài dùng số của ba báo cáo chính.
- Trang mã DTA; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Doanh thu chưa thực hiện khác gì người mua trả tiền trước
- Nợ vay và nợ phải trả khác nhau thế nào
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của DTA tăng hay giảm? Giảm: lợi nhuận sau thuế 0,60 tỷ so với 0,89 tỷ cùng kỳ (-31,9%).
Luỹ kế 9 tháng DTA lãi bao nhiêu? Lợi nhuận sau thuế 5,92 tỷ, gấp 3,75 lần cùng kỳ, trong khi doanh thu thuần giảm 42,3% còn 67,84 tỷ.
DTA vay bao nhiêu? Tại 30/09/2026 tổng vay 124,43 tỷ (đầu năm 144,24 tỷ).
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đệ Tam (mã DTA; ký 20/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét; bìa không ghi hợp nhất hay riêng, nên bài gọi là báo cáo tự lập) ghi doanh thu thuần quý 3 là 28,89 tỷ đồng (-7,2%), lợi nhuận gộp 6,03 tỷ (-4,2%), chi phí quản lý 2,84 tỷ (+41,2%), lợi nhuận sau thuế 0,60 tỷ so với 0,89 tỷ (-31,9%); luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 67,84 tỷ (-42,3%), giá vốn 45,45 tỷ (-54,3%), lợi nhuận gộp 22,39 tỷ (+23,0%), lợi nhuận sau thuế 5,92 tỷ, gấp 3,75 lần cùng kỳ. Tại 30/09/2026, doanh thu chờ phân bổ ngắn hạn 167,93 tỷ (gấp 2,48 lần doanh thu thuần 9 tháng), chi phí dở dang dài hạn 441,23 tỷ, vay 124,43 tỷ, trả trước cho người bán 32,62 tỷ (gấp 2,55 lần đầu năm). Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
