Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III niên độ 2025-2026 của Công ty Cổ phần Địa ốc First Real (mã FIR; Đà Nẵng; ký 30/07/2026) ghi doanh thu thuần quý là 31,5 tỷ đồng, tăng 22,7% so với 25,7 tỷ ở cột năm trước, nhưng giá vốn gấp 2,8 lần (22,8 tỷ so với 8,3 tỷ), nên lợi nhuận gộp giảm 49,9% còn 8,7 tỷ và lợi nhuận sau thuế còn 1,3 tỷ (-79,4%). Tại 30/06/2026, tạm ứng cho nhân viên thực hiện hoạt động đầu tư là 442,1 tỷ (đầu niên độ 230,0 tỷ), còn tiền chỉ 3,4 tỷ. Lưu ý kỳ: niên độ của FIR chạy từ 01/10 đến 30/09, nên "quý III" là 01/04 đến 30/06/2026, không phải tháng 7 đến 9/2026. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Luỹ kế 9 tháng từ 01/10/2025; bảng cân đối 30/06/2026 so 30/09/2025. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý III (tỷ đồng) | 2026 | Cột năm trước | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 31,5 | 25,7 | +22,7% |
| Giá vốn hàng bán | 22,8 | 8,3 | gấp 2,8 lần |
| Lợi nhuận gộp | 8,7 | 17,4 | -49,9% |
| Lợi nhuận trước thuế | 1,6 | 7,8 | -79,1% |
| Lợi nhuận sau thuế | 1,3 | 6,2 | -79,4% |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2025-2026 | Cột năm trước | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 82,9 | 71,7 | +15,6% |
| Lợi nhuận gộp | 28,8 | 49,1 | -41,3% |
| Lợi nhuận sau thuế | 2,9 | 9,1 | -68,4% |
| Dòng tiền kinh doanh | +17,2 | +204,3 | -91,6% |
Biên lợi nhuận gộp (phép chia của Tâm An) quý 3 là 27,7% (cột năm trước 67,8%); 9 tháng 34,7% (68,5%). Cột năm trước của quý III (doanh thu thuần 25,7 tỷ) khác số 43,1 tỷ của kỳ 01/04-30/06/2025 đã có trong cơ sở dữ liệu Tâm An; báo cáo không giải thích, nên tỷ lệ "so cùng kỳ" chỉ đúng theo cột năm trước in trong báo cáo này.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu tăng, giá vốn tăng nhanh hơn nhiều. Giá vốn quý 3 tăng thêm 14,5 tỷ. Thuyết minh 31 ghi giá vốn chuyển nhượng bất động sản 15,1 tỷ (6,8 tỷ cùng kỳ), bằng 66,4% giá vốn quý (Tâm An chia), và dòng khấu hao theo yếu tố 7,8 tỷ (1,5 tỷ), khác khấu hao 0,6 tỷ ở lưu chuyển tiền tệ 9 tháng. Biên gộp quý I niên độ 27,2%, quý II 47,1%. Báo cáo không cho biết doanh thu và giá vốn theo mảng (môi giới, chuyển nhượng, cho thuê xe) nên không tách được lý do.
2. Phải thu khác 547,9 tỷ, phần lớn là tạm ứng. Tạm ứng cho nhân viên thực hiện các hoạt động đầu tư tăng 212,1 tỷ (+92,2%) lên 442,1 tỷ, bằng 80,7% phải thu khác và 30,9% tổng tài sản; thêm 78,5 tỷ đặt cọc cho chủ đầu tư dự án. Lưu chuyển tiền tệ 9 tháng: phải thu tăng 227,9 tỷ, phải trả tăng 198,6 tỷ, nên dòng tiền kinh doanh còn +17,2 tỷ (cùng kỳ +204,3 tỷ), gấp 6,0 lần lợi nhuận sau thuế. Báo cáo không cho biết dự án hay thời hạn hoàn ứng.
3. Tiền 3,4 tỷ, vay 135,4 tỷ. Tiền bằng 0,24% tổng tài sản. Vay ngắn hạn 135,4 tỷ (151,5 tỷ), gồm 52,4 tỷ vay ngắn hạn (lãi suất 9,8% đến 16%/năm) và 83,0 tỷ vay dài hạn đến hạn trả (lãi suất 11,7% đến 14,8%; thuyết minh ghi năm đáo hạn 2024). Lãi vay trích trước 41,8 tỷ (31,0 tỷ). Chi phí lãi vay 9 tháng 12,4 tỷ (-44,8%); tiền lãi vay đã trả 4,6 tỷ, bằng 36,6% chi phí lãi vay (Tâm An chia). Phải trả ngắn hạn khác tăng 160,9 tỷ lên 196,7 tỷ, gần hết ở dòng "phải trả, phải nộp khác" 163,5 tỷ. Báo cáo không cho biết nội dung khoản phải trả khác, lịch trả nợ vay hay việc gia hạn.
4. Tồn kho, dở dang và thuế. Hàng tồn kho 261,1 tỷ (-11,2%), trong đó dự án khu dân cư lớn nhất 232,7 tỷ (89,1%). Xây dựng cơ bản dở dang 52,5 tỷ, riêng dự án khu phức hợp tại Tuy Hòa, Phú Yên 50,9 tỷ. Chi phí khác 9 tháng có lãi chậm nộp 2,9 tỷ, bằng 53,8% lợi nhuận trước thuế (Tâm An chia). Báo cáo không cho biết tiến độ, giá bán, mốc bàn giao dự án hay lý do lãi chậm nộp.
5. Đầu tư dài hạn và ủy thác. Đầu tư vào công ty liên kết (sở hữu 22,2%) 201,2 tỷ, bằng 14,1% tổng tài sản. Phải thu dài hạn khác 161,0 tỷ, gồm ủy thác đầu tư cho các cá nhân 136,4 tỷ (152,4 tỷ). Báo cáo không cho biết lịch thu hồi ủy thác hay kết quả đầu tư.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/06/2026 là 1.431,3 tỷ (1.236,6 tỷ đầu niên độ; +15,7%), bằng tổng nguồn vốn. Nợ phải trả 684,4 tỷ (+39,0%), bằng 47,8% tổng tài sản; vốn chủ sở hữu 746,9 tỷ. Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh +17,2 tỷ; đầu tư -2,1 tỷ; tài chính -16,1 tỷ (đi vay 159,4 tỷ, trả nợ gốc 175,5 tỷ); tiền cuối kỳ 3,4 tỷ khớp bảng cân đối. Báo cáo không cho biết dòng tiền riêng quý 3 (chỉ có luỹ kế).
Điểm nên theo dõi tiếp
- Cơ cấu doanh thu, giá vốn theo mảng và khoản tạm ứng 442,1 tỷ ở báo cáo kỳ sau.
- Khoản vay ghi năm đáo hạn 2024 và phải trả khác 196,7 tỷ.
Tín hiệu không phải kết luận
Biên gộp giảm mạnh, tạm ứng lớn trong phải thu, tiền thấp so với vay là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý III niên độ 2025-2026 của Công ty Cổ phần Địa ốc First Real (37 trang, ký 30/07/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hoặc soát xét; trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 4, 5; kết quả kinh doanh trang 6, 7; lưu chuyển tiền tệ trang 8, 9; thuyết minh trang 10 đến 37. Tổng tài sản mã 270, tổng nguồn vốn mã 440. Thuyết minh 21 ghi lợi nhuận thuần kỳ tương ứng năm trước 17,8 tỷ, khác 9,1 tỷ trên kết quả kinh doanh.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; dòng tiền cộng đúng tiền cuối kỳ; ba quý cộng khớp luỹ kế 9 tháng.
- Trang mã FIR; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Khoản phải thu không đến từ bán hàng nói lên điều gì
- Bảng đáo hạn nợ vay trong thuyết minh
- Phải thu, tồn kho, phải trả thay đổi làm dòng tiền kinh doanh tăng hay giảm
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của FIR tăng hay giảm? Lợi nhuận sau thuế quý III niên độ (01/04-30/06/2026) là 1,3 tỷ, giảm 79,4% so với 6,2 tỷ ở cột năm trước; luỹ kế 9 tháng 2,9 tỷ, giảm 68,4%.
Tiền và vay của FIR tại 30/06/2026 là bao nhiêu? Tiền 3,4 tỷ; vay ngắn hạn 135,4 tỷ, không có vay dài hạn.
Quý 3 của FIR là những tháng nào? Từ 01/04 đến 30/06/2026.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III niên độ 2025-2026 (01/04-30/06/2026; ký 30/07/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) của Công ty Cổ phần Địa ốc First Real (mã FIR) ghi doanh thu thuần quý 3 là 31,5 tỷ đồng (+22,7% so với cột năm trước), giá vốn 22,8 tỷ (gấp 2,8 lần), lợi nhuận gộp 8,7 tỷ (-49,9%) và lợi nhuận sau thuế 1,3 tỷ (-79,4%); luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 2,9 tỷ, dòng tiền kinh doanh +17,2 tỷ so với +204,3 tỷ cùng kỳ. Tại 30/06/2026, phải thu ngắn hạn khác 547,9 tỷ gồm tạm ứng cho nhân viên thực hiện hoạt động đầu tư 442,1 tỷ, tiền 3,4 tỷ, vay ngắn hạn 135,4 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
