Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (thương hiệu HODECO, mã HDC), phê duyệt ngày 27/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3 là 116,0 tỷ đồng, tăng 13,7% so với 102,0 tỷ cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế còn 63,3 tỷ, giảm 88,3% so với 538,7 tỷ. Công ty giải trình nguyên nhân là cùng kỳ năm trước có lãi bán cổ phần một công ty khác 696,4 tỷ; quý 3/2026 cùng dòng này vẫn ghi 78,2 tỷ, gấp 4,8 lần doanh thu kinh doanh bất động sản (16,3 tỷ). Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 459,1 tỷ (+63,3%), lợi nhuận sau thuế 165,1 tỷ (-73,0%), dòng tiền kinh doanh -534,0 tỷ; tiền còn 20,6 tỷ so với 498,8 tỷ đầu năm. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026, luỹ kế từ 01/01/2026; đơn vị tỷ đồng, phần trăm Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 116,0 | 102,0 | +13,7% |
| Lợi nhuận gộp | 20,1 | 17,2 | +16,8% |
| Doanh thu tài chính | 92,8 | 700,3 | -86,7% |
| Lợi nhuận trước thuế | 69,8 | 673,1 | -89,6% |
| Lợi nhuận sau thuế | 63,3 | 538,7 | -88,3% |
Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 459,1 tỷ (281,2), lợi nhuận gộp 171,4 tỷ (64,4), lợi nhuận sau thuế 165,1 tỷ (610,4). Công ty giải trình doanh thu thuần +13,72%, lợi nhuận sau thuế -88,26%, khớp phép tính của Tâm An.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Nền cùng kỳ cao vì một khoản lãi bán cổ phần. Thuyết minh VI.05: lãi bán cổ phần quý 3/2025 là 696,4 tỷ, chiếm 99,4% doanh thu tài chính của quý (700,3 tỷ) và gấp 1,03 lần lợi nhuận trước thuế (673,1 tỷ). Quý 3/2026 cùng dòng ghi 78,2 tỷ, lớn hơn lợi nhuận trước thuế của quý (69,8 tỷ). Lợi nhuận sau thuế quý 1 và quý 2/2026 là 58,4 và 43,5 tỷ (cơ sở dữ liệu Tâm An). Báo cáo không cho biết khoản lãi quý 3/2026 thuộc đợt chuyển nhượng nào.
2. Doanh thu quý 3 chủ yếu là thương mại và dịch vụ. Thuyết minh VI.01: bán hàng 60,9 tỷ (56,6), dịch vụ 43,5 tỷ (37,0), kinh doanh bất động sản 16,3 tỷ (8,4), thuần 11,6 tỷ sau 4,7 tỷ hàng bán bị trả lại. Báo cáo bộ phận: thương mại và dịch vụ 104,4 tỷ (90,0% doanh thu thuần), kết quả 20,8 tỷ; bất động sản có chi phí 12,3 tỷ, cao hơn doanh thu 11,6 tỷ. Báo cáo không cho biết cơ cấu doanh thu 9 tháng hay dự án đã bàn giao, vì thuyết minh chỉ có số quý 3.
3. Bán bất động sản cho một công ty liên kết. Thuyết minh VII.3: 9 tháng 2026, doanh thu bán cho một công ty liên kết (nắm 39,97% vốn) là 166,0 tỷ, nội dung "bán hàng BĐS", kỳ trước không có; bằng 35,1% doanh thu 9 tháng (472,3 tỷ, trước giảm trừ) và 86,8% mức tăng doanh thu (191,1 tỷ). Đầu năm bên này là người mua trả tiền trước 147,6 tỷ, cuối kỳ về 0. Báo cáo không cho biết giá bán, điều khoản thanh toán và quý ghi nhận.
4. Lợi nhuận khác và tiền đền bù đất. Lợi nhuận khác 9 tháng 149,0 tỷ (cùng kỳ -1,6), bằng 72% lợi nhuận trước thuế (206,5 tỷ). Quý 3, thu nhập khác 41,3 tỷ, trong đó nhận đền bù đất dự án 40,7 tỷ. Báo cáo không cho biết dự án nào và số của hai quý đầu, vì thuyết minh chỉ có quý 3.
5. Chi phí đi vay, nợ và trái phiếu chuyển đổi. Chi phí đi vay 9 tháng 127,0 tỷ (50,8), gấp 2,50 lần cùng kỳ trong khi doanh thu thuần tăng 63,3%, và bằng 74% lợi nhuận gộp; riêng quý 3 là 43,4 tỷ (19,1). Nợ vay và trái phiếu cộng 2.087,2 tỷ (đầu năm 2.200,6; -5,2%), trong đó trái phiếu chuyển đổi 499,4 và vay các cá nhân không tài sản đảm bảo 349,7. Trái phiếu chuyển đổi lãi 10%/năm, đến 25/12/2027, tỷ lệ 1:10, bắt buộc chuyển 40% khi tròn một năm kể từ ngày phát hành, phần còn lại khi đáo hạn; 4.999.999 trái phiếu tương ứng khoảng 50,0 triệu cổ phiếu, so với 229,7 triệu đang lưu hành (Tâm An tính). Báo cáo không cho biết mục đích sử dụng nguồn này.
6. Dòng tiền, tiền mặt và thuế. Dòng tiền kinh doanh 9 tháng -534,0 tỷ (-555,0), trong đó điều chỉnh hàng tồn kho -169,9. Thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp 170,5 tỷ, gấp 4,11 lần chi phí thuế ghi nhận (41,4); khoản phải nộp đầu năm 168,5 còn 28,8. Dòng tiền đầu tư +170,5 nhờ thu hồi đầu tư vốn 296,1; dòng tiền tài chính -114,7. Mã 163 ghi 148,5 tỷ "thuế nộp thừa" (đầu năm 0,1). Báo cáo không cho biết nguồn gốc khoản nộp thừa.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 5.766,0 tỷ (đầu năm 6.082,2), bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 2.746,2 tỷ (3.145,4); vốn chủ sở hữu 3.019,8 tỷ (+2,8%). Bất động sản dở dang 3.784,6 tỷ (1.406,5 trong hàng tồn kho, 2.378,1 dài hạn) bằng 65,6% tổng tài sản. Người mua trả tiền trước 283,5 tỷ (372,9), trong đó khách mua bất động sản 277,7 tỷ (+24,6%). Vốn góp 2.297,1 tỷ (+15,0%) nhờ cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 15%. Ba dòng tiền 9 tháng: -534,0, +170,5, -114,7 tỷ; tiền cuối kỳ 20,6 tỷ khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Cơ cấu doanh thu 9 tháng theo bán hàng, dịch vụ, bất động sản và số bất động sản đã bàn giao trong các báo cáo sau.
- Giao dịch với bên liên quan và điều khoản chuyển đổi trái phiếu đã ghi.
Tín hiệu không phải kết luận
Lãi bán cổ phần lớn hơn doanh thu bất động sản, lợi nhuận khác chiếm 72% lợi nhuận trước thuế, bán bất động sản cho công ty liên kết, chi phí đi vay tăng nhanh hơn doanh thu và dòng tiền kinh doanh âm là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; cùng báo cáo, doanh thu thuần 9 tháng tăng 63,3%, vốn chủ sở hữu tăng 2,8% và tổng nợ vay giảm 5,2%.
Căn cứ
Ngày kiểm 28/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét (cột 01/01/2026 lấy từ báo cáo hợp nhất năm 2025 đã kiểm toán).
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của HDC (57 trang ảnh quét, ký số 27/10/2026; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 3 đến 5; kết quả kinh doanh 6, 7; lưu chuyển tiền tệ 8, 9; thuyết minh 10 đến 52 (vay 36 đến 43; quý 3 là 45 đến 48; bên liên quan 49 đến 51; giải trình 52). Số đọc từ ảnh trang gốc.
- Tự kiểm: 219 phép kiểm đạt (các dòng cộng, tổng tài sản bằng tổng nguồn vốn, ba dòng tiền, quý 1, 2, 3 khớp luỹ kế).
- Trang mã HDC; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Doanh thu hoạt động tài chính gồm những gì?
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì?
- Giao dịch với bên liên quan là gì?
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu, mã HDC (phê duyệt ngày 27/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 116,0 tỷ đồng (+13,7%), lợi nhuận gộp 20,1 tỷ (+16,8%), lợi nhuận sau thuế 63,3 tỷ (-88,3%); công ty giải trình cùng kỳ năm trước có lãi bán cổ phần 696,4 tỷ. Theo thuyết minh, quý 3/2026 lãi bán cổ phần 78,2 tỷ gấp 4,8 lần doanh thu kinh doanh bất động sản 16,3 tỷ; 9 tháng bán bất động sản cho một công ty liên kết 166,0 tỷ, lợi nhuận khác 149,0 tỷ bằng 72% lợi nhuận trước thuế, chi phí đi vay gấp 2,50 lần cùng kỳ, dòng tiền kinh doanh -534,0 tỷ và tiền còn 20,6 tỷ (đầu năm 498,8). Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
