Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Quý 3/2026, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - Hội An (mã DIH) ghi chi phí tài chính chỉ 17,5 triệu đồng trong khi vay và nợ thuê tài chính còn 204,4 tỷ đồng, và lợi nhuận sau thuế 146,5 triệu đồng vẫn gấp 3,2 lần cùng kỳ dù doanh thu thuần giảm 8,3% còn 9,9 tỷ. Đây là báo cáo tổng hợp của công ty, không phải báo cáo hợp nhất (bìa không ghi phạm vi; công văn công bố thông tin đánh dấu "BCTC tổng hợp"; công ty không có công ty con). Luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 139,1 tỷ (-39,8%), lợi nhuận sau thuế 11,7 tỷ (-27,7%). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo tổng hợp của công ty (không phải hợp nhất). Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 01/01/2026. Tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (triệu đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 9.850,7 | 10.745,5 | -8,3% |
| Lợi nhuận gộp | 1.441,8 | 1.702,9 | -15,3% |
| Lợi nhuận trước thuế | 208,8 | 68,9 | gấp 3,0 lần |
| Lợi nhuận sau thuế | 146,5 | 45,4 | gấp 3,2 lần |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 139,1 | 231,0 | -39,8% |
| Lợi nhuận trước thuế | 15,5 | 21,7 | -28,4% |
| Lợi nhuận sau thuế | 11,7 | 16,2 | -27,7% |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 14,6% (cùng kỳ 15,9%); 9 tháng 21,1% (15,0%), vì giá vốn 9 tháng giảm 44,1%, nhanh hơn doanh thu. Báo cáo chỉ có một dòng doanh thu là hoạt động xây lắp.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu quý 3 thấp, lợi nhuận quý 3 tăng. Doanh thu thuần quý 3 bằng 18,5% quý 2 (53,2 tỷ, lấy từ cơ sở dữ liệu Tâm An). So quý 3/2025, chi phí quản lý giảm 24,7% còn 1,2 tỷ. Theo giải trình của công ty, một phần chi phí quản lý phục vụ dự án được phân bổ vào chi phí dự án nhà ở Khu dân cư Khối Lâm Sa - Tu Lễ - Xuân Hòa. Báo cáo không cho biết phần phân bổ bằng số, hay vì sao doanh thu quý 3 thấp hơn quý 2.
2. Vay lớn, chi phí tài chính nhỏ. Vay và nợ thuê tài chính 204,4 tỷ (đầu năm 302,1 tỷ, -32,3%), bằng 51,9% tổng tài sản; quý 3 vay thêm 20,6 tỷ, trả gốc 25,2 tỷ. Chi phí tài chính quý 3 chỉ 17,5 triệu (quý 1 và quý 2 cộng 7,0 tỷ), trong khi lãi vay của 7 cá nhân là bên liên quan riêng quý 3 đã 326,7 triệu, gấp 18,6 lần, và tiền lãi vay đã trả là 929,8 triệu. Chính sách kế toán nêu chi phí đi vay của tài sản dở dang được vốn hoá. Báo cáo không cho biết quý 3 vốn hoá bao nhiêu lãi vay.
3. Hàng tồn kho gần như toàn dở dang. Hàng tồn kho 269,2 tỷ (đầu năm 344,9 tỷ, -22,0%), bằng 68,4% tổng tài sản; chi phí dở dang 265,1 tỷ (98,5%). Người mua trả tiền trước 19,7 tỷ so 7,8 tỷ đầu năm (+153,4%). Khoản vay dài hạn ngân hàng (hạn mức 165 tỷ, 60 tháng) ghi mục đích thanh toán chi phí đầu tư dự án Lâm Sa - Tu Lễ - Xuân Hòa. Báo cáo không cho biết hàng tồn kho dở dang thuộc công trình nào hay thời điểm ghi nhận doanh thu.
4. Tạm ứng gần bằng phải thu khác. Tạm ứng 53,0 tỷ (99,5% phải thu ngắn hạn khác), bằng 13,5% tổng tài sản và 39,3% vốn chủ sở hữu; ba cá nhân giữ 52,3 tỷ (98,6%). Thuyết minh ghi đây là tạm ứng cho các đội nhận khoán thi công. Phải thu khách hàng 32,8 tỷ, trong đó một khách hàng 22,2 tỷ (67,8%) quá hạn 1 đến 2 năm, đã trích dự phòng 4,3 tỷ. Báo cáo không cho biết mức hoàn ứng đã thực hiện.
5. Dòng tiền quý 3 dương, tiền thấp. Lưu chuyển tiền kinh doanh +5,6 tỷ (cùng kỳ +14,6 tỷ), gấp 38,3 lần lợi nhuận sau thuế quý 3. Dòng tài chính -14,9 tỷ, gồm trả gốc 25,2 tỷ, thu vay 20,6 tỷ và "cổ tức đã trả" 10,3 tỷ, đúng bằng phần vốn góp tăng do phát hành cổ phiếu trả cổ tức. Tiền giảm từ 18,1 tỷ đầu quý còn 8,8 tỷ. Báo cáo không cho biết vì sao cổ tức bằng cổ phiếu nằm trong lưu chuyển tiền.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 393,7 tỷ (đầu năm 468,4 tỷ, -16,0%), bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 258,5 tỷ (-24,7%); vốn chủ sở hữu 135,1 tỷ (+8,0%), vốn góp 79,3 tỷ (68,9 tỷ) nhờ phát hành 1,03 triệu cổ phiếu trả cổ tức 15%. Dòng tiền quý 3: kinh doanh +5,6 tỷ, đầu tư gần bằng 0, tài chính -14,9 tỷ; tiền cuối kỳ 8,8 tỷ khớp bảng cân đối. Báo cáo không cho biết dòng tiền 9 tháng (chỉ có quý 3).
Điểm nên theo dõi tiếp
- Số lãi vay vốn hoá và phần chi phí quản lý phân bổ vào dự án ở các báo cáo sau.
- Mức hoàn ứng của các đội nhận khoán.
Tín hiệu không phải kết luận
Chi phí tài chính rất nhỏ so với vay, hàng tồn kho dở dang và tạm ứng lớn là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo tổng hợp của công ty, không phải hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính quý 3 năm 2026 của Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng - Hội An (35 trang, ký số 20/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hay soát xét; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 2, 3; kết quả kinh doanh trang 5; lưu chuyển tiền tệ trang 7; thuyết minh trang 9 đến 35; cùng công văn công bố thông tin và giải trình ngày 20/10/2026. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ.
- Trang mã DIH; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Vốn hoá chi phí lãi vay là gì
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của DIH tăng hay giảm? Tăng: lợi nhuận sau thuế 146,5 triệu đồng so 45,4 triệu cùng kỳ, dù doanh thu thuần giảm 8,3%. Luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 11,7 tỷ, giảm 27,7%.
Vay của DIH là bao nhiêu? 204,4 tỷ tại 30/09/2026, đầu năm 302,1 tỷ (-32,3%), bằng 51,9% tổng tài sản.
Dòng tiền kinh doanh quý 3 của DIH ra sao? Dương 5,6 tỷ, cùng kỳ dương 14,6 tỷ; báo cáo chỉ có dòng tiền quý 3.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - Hội An (mã DIH; báo cáo tổng hợp của công ty, không phải hợp nhất; ký số 20/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 9,9 tỷ đồng (-8,3%), chi phí tài chính 17,5 triệu, lợi nhuận sau thuế 146,5 triệu so với 45,4 triệu cùng kỳ; luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 139,1 tỷ (-39,8%) và lợi nhuận sau thuế 11,7 tỷ (-27,7%). Tại 30/09/2026 vay và nợ thuê tài chính 204,4 tỷ (đầu năm 302,1 tỷ), hàng tồn kho 269,2 tỷ, tạm ứng 53,0 tỷ; dòng tiền kinh doanh quý 3 +5,6 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
