Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH; kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà ở; lập ngày 28/10/2026) ghi doanh thu thuần 9 tháng 135,7 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ 61,3 tỷ, nhưng lợi nhuận sau thuế là lỗ 1,1 tỷ so với lãi 103,2 tỷ. Quý 3: doanh thu thuần 44,5 tỷ (+25,6%), lỗ sau thuế 2,9 tỷ so với lãi 84,2 tỷ. Dự phòng phải thu khó đòi 437,4 tỷ bằng 69,8% phải thu gốc 626,2 tỷ (Tâm An cộng bốn dòng). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất (bìa ghi hợp nhất Quý 3/2026). Quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 31/12/2025. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Tỷ đồng | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | 9T 2026 | 9T 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 44,5 | 35,5 | 135,7 | 61,3 |
| Lợi nhuận gộp | 5,0 | 5,1 | 21,7 | 16,1 |
| Lợi nhuận trước thuế | -2,2 | 84,5 | 1,1 | 103,4 |
| Lợi nhuận sau thuế | -2,9 | 84,2 | -1,1 | 103,2 |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 11,3% (cùng kỳ 14,3%); 9 tháng 16,0% (26,2%). Dòng tiền kinh doanh 9 tháng +14,9 tỷ (cùng kỳ -24,5 tỷ).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu gấp 2,2 lần, lợi nhuận gộp tăng chậm hơn. Giá vốn 9 tháng 114,0 tỷ, gấp 2,5 lần cùng kỳ, nên lợi nhuận gộp chỉ tăng 35,1%. Thuyết minh bộ phận: bất động sản 33,9 tỷ (25,0% doanh thu thuần, +77,5%), thương mại, dịch vụ 101,8 tỷ (75,0%, +141,4%). Quý 3, bán hàng hoá 36,5 tỷ chiếm 76,3% doanh thu bán hàng và dịch vụ. Báo cáo không cho biết hàng hoá thuộc loại nào, bán cho ai.
2. Lãi cùng kỳ đến từ lợi nhuận khác. Quý 3/2025 lợi nhuận khác 87,5 tỷ, vượt cả lợi nhuận trước thuế 84,5 tỷ; thu nhập khác 96,8 tỷ gồm dòng "thu nhập khác" 91,8 tỷ và bồi hoàn theo bản án phúc thẩm 5,0 tỷ. Quý 3/2026 thu nhập khác chỉ 1,3 tỷ; luỹ kế lợi nhuận khác 6,8 tỷ (cùng kỳ 111,6 tỷ), lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn âm 5,7 tỷ. Chi phí bán hàng 9 tháng 10,6 tỷ, gấp 3,6 lần; chi phí quản lý 20,5 tỷ (-14,4%). Báo cáo không cho biết nội dung khoản "thu nhập khác" 91,8 tỷ của quý 3/2025.
3. Dự phòng phải thu lớn so với phải thu gốc. Phải thu khách hàng 210,6 tỷ, dự phòng 167,2 tỷ (79,4%); hai khoản từ chuyển nhượng cổ phần một công ty năm 2022 cộng 120,7 tỷ, trích 100%. Phải thu dài hạn khác 350,6 tỷ, dự phòng 227,7 tỷ (65,0%), chủ yếu là hợp đồng hợp tác kinh doanh 349,7 tỷ, trong đó ba dự án tại Tây Ninh cộng 344,4 tỷ. Tạm ứng cho bốn cá nhân thuộc danh sách bên liên quan 13,0 tỷ (đầu năm 3,1 tỷ). Báo cáo không cho biết khả năng thu hồi các khoản hợp tác, mục đích và thời hạn hoàn ứng.
4. Tồn kho dở dang và khoản nhận trước. Hàng tồn kho gốc 427,9 tỷ, dự phòng 166,0 tỷ (38,8%), thuần 261,9 tỷ; chi phí dở dang 392,0 tỷ, trong đó dự án khu đô thị Long Hội 165,8 tỷ và Golden Hill Phú Mỹ 149,9 tỷ cộng 80,5%. Người mua trả tiền trước 214,0 tỷ (43,8% nợ phải trả), 199,4 tỷ là tạm ứng chuyển nhượng dự án, vốn, không đổi so với đầu năm. Báo cáo không cho biết tiến độ dự án hay điều kiện của khoản tạm ứng.
5. Vốn chủ tăng dù lỗ sau thuế. Vốn chủ sở hữu 190,5 tỷ (đầu năm 181,3 tỷ) tăng 9,2 tỷ trong khi lợi nhuận sau thuế là -1,1 tỷ; chênh 10,3 tỷ đúng bằng khoản hoàn nhập quỹ khen thưởng, phúc lợi (quỹ từ 14,4 tỷ xuống 4,1 tỷ), phép trừ của Tâm An. Lỗ luỹ kế 937,7 tỷ, bằng 83,2% vốn cổ phần 1.126,5 tỷ. Báo cáo không cho biết vì sao khoản hoàn nhập không qua kết quả kinh doanh.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 678,9 tỷ (đầu năm 685,4 tỷ), bằng tổng nguồn vốn. Nợ phải trả 488,4 tỷ (71,9% tổng tài sản); vay ngắn và dài hạn cộng chỉ 6,7 tỷ, chi phí lãi vay 9 tháng 0,06 tỷ. Tiền 39,9 tỷ, tăng 72,0%. Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh +14,9 tỷ, trong đó tồn kho giảm đem về 12,5 tỷ; đầu tư +1,9 tỷ; tài chính -0,2 tỷ, là trả nợ gốc vay; tiền cuối kỳ khớp bảng cân đối. Thuyết minh 33 ghi tài sản tiềm tàng 347,9 tỷ là bồi thường theo bản án phúc thẩm, đến 30/09/2026 đã nhận 64,1 tỷ. Báo cáo không cho biết khoản 64,1 tỷ nằm ở dòng nào, và dòng tiền riêng quý 3 (chỉ có luỹ kế).
Điểm nên theo dõi tiếp
- Thu hồi các khoản phải thu hợp tác dài hạn và khoản bồi thường theo bản án.
- Lợi nhuận khác ở các quý sau, và cách ghi hoàn nhập quỹ khen thưởng, phúc lợi.
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu hơn gấp đôi nhưng lợi nhuận sau thuế âm, dự phòng phải thu gần bảy phần mười phải thu gốc, vốn chủ tăng dù lỗ là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty. Bài không so với doanh nghiệp khác và không đánh giá người quản lý.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (56 trang ảnh quét, lập ngày 28/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán, soát xét hay công văn giải trình; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 6 đến 8; kết quả kinh doanh trang 9, 10; lưu chuyển tiền tệ trang 11, 12; thuyết minh trang 13 đến 55. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ. Số quý 1, 2/2026 trong dữ liệu Tâm An cộng quý 3 cho doanh thu thuần 161,4 tỷ và lợi nhuận sau thuế +9,4 tỷ, khác luỹ kế 9 tháng của báo cáo này (135,7 và -1,1); báo cáo không có thuyết minh trình bày lại, bài dùng số báo cáo quý 3.
- Trang mã TDH; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Cách đọc dự phòng phải thu khó đòi
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì
- Thu nhập khác và chi phí khác là gì
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của TDH tăng hay giảm? Chuyển sang lỗ: lỗ sau thuế 2,9 tỷ so với lãi 84,2 tỷ cùng kỳ; luỹ kế 9 tháng lỗ 1,1 tỷ so với lãi 103,2 tỷ.
Doanh thu quý 3/2026 của TDH là bao nhiêu? Doanh thu thuần 44,5 tỷ, tăng 25,6% so với 35,5 tỷ; 9 tháng 135,7 tỷ, gấp 2,2 lần cùng kỳ.
TDH có vay nợ nhiều không? Vay ngắn và dài hạn cộng 6,7 tỷ; nợ phải trả 488,4 tỷ chủ yếu là phải trả người bán 139,1 tỷ và người mua trả tiền trước 214,0 tỷ.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH; lập ngày 28/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 44,5 tỷ đồng (+25,6%), lợi nhuận gộp 5,0 tỷ, lỗ sau thuế 2,9 tỷ so với lãi 84,2 tỷ cùng kỳ; luỹ kế 9 tháng doanh thu thuần 135,7 tỷ gấp 2,2 lần cùng kỳ, lợi nhuận gộp 21,7 tỷ (+35,1%), lỗ sau thuế 1,1 tỷ so với lãi 103,2 tỷ, dòng tiền kinh doanh +14,9 tỷ. Dự phòng phải thu khó đòi 437,4 tỷ bằng 69,8% phải thu gốc 626,2 tỷ, vốn chủ sở hữu tăng 9,2 tỷ dù lỗ sau thuế 1,1 tỷ (chênh 10,3 tỷ bằng khoản hoàn nhập quỹ khen thưởng, phúc lợi), người mua trả tiền trước 214,0 tỷ, vay chỉ 6,7 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
