Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Lợi nhuận sau thuế quý 3/2026 của NHA là 11,4 tỷ đồng (-59,3% so cùng kỳ), nhưng gấp 3,7 lần lợi nhuận sau thuế cả 9 tháng (3,1 tỷ, -96,0%): sáu tháng đầu năm lỗ trước thuế 8,2 tỷ (Tâm An tính từ luỹ kế 9 tháng trừ quý 3). Báo cáo của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội do công ty tự lập (bìa không ghi hợp nhất; lập 12/10/2026) cho doanh thu thuần quý 3 là 107,9 tỷ (+10,9%) nhưng lợi nhuận gộp chỉ 14,2 tỷ (-63,1%). Dòng tiền kinh doanh 9 tháng âm 69,2 tỷ, vay 387,5 tỷ (+39,8% so đầu năm). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo tự lập của công ty (bìa không ghi hợp nhất hay riêng; bảng cân đối không có đầu tư vào công ty con). Quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 01/01/2026. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 107,9 | 97,3 | +10,9% |
| Giá vốn hàng bán | 93,7 | 58,8 | +59,4% |
| Lợi nhuận gộp | 14,2 | 38,5 | -63,1% |
| Lợi nhuận sau thuế | 11,4 | 28,1 | -59,3% |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 127,0 | 269,3 | -52,8% |
| Lợi nhuận sau thuế | 3,1 | 76,9 | -96,0% |
| Dòng tiền kinh doanh | -69,2 | +54,0 | dương sang âm |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 13,1% (cùng kỳ 39,6%); 9 tháng 11,1% (39,5%).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Lãi một quý lớn hơn lãi cả 9 tháng. Luỹ kế 9 tháng trừ quý 3 cho nửa đầu năm: doanh thu thuần 19,1 tỷ, lợi nhuận gộp gần bằng không, chi phí tài chính 5,2 tỷ, chi phí quản lý 5,0 tỷ, nên lợi nhuận trước thuế nửa đầu năm là -8,2 tỷ; quý 3 lãi trước thuế 12,0 tỷ bù lại. Thuế quý 3 bằng 5,0% lợi nhuận trước thuế quý (cùng kỳ 20,0%), luỹ kế 9 tháng bằng 20,0%. Báo cáo không cho biết nguyên nhân lợi nhuận thay đổi (không kèm công văn giải trình) hay vì sao thuế quý 3 thấp hơn mức luỹ kế.
2. Doanh thu tăng, giá vốn tăng nhanh hơn. Giá vốn quý 3 +59,4%, nên biên gộp từ 39,6% xuống 13,1%. Thuyết minh 5.15, 5.16 chỉ có luỹ kế 9 tháng: kinh doanh phôi thép 64,9 tỷ (51,1% doanh thu, cùng kỳ không có) lãi gộp 0,1 tỷ; bất động sản đã bán 28,9 tỷ (cùng kỳ 104,7) lãi gộp 17,4 tỷ, biên 60,1% (74,6%); xây dựng 30,0 tỷ (162,3) lãi gộp âm 3,7 tỷ (Tâm An tính). Báo cáo không cho biết cơ cấu riêng quý 3, hợp đồng phôi thép, giá hay sản lượng.
3. Tài sản cố định gấp 3,5 lần, xây dựng dở dang giảm 81,9 tỷ. Tài sản cố định 325,0 tỷ so 92,1 tỷ đầu năm: thuyết minh 5.6 ghi nguyên giá tăng 238,3 tỷ, gần hết ở nhà cửa, vật kiến trúc, đều là "mua trong kỳ", còn dòng "tăng do xây dựng cơ bản hoàn thành" ghi gạch ngang. Xây dựng cơ bản dở dang 686,3 tỷ (-10,7%): tổ hợp khách sạn thương mại dịch vụ Hòa Mạc còn 22,2 tỷ so 231,5 tỷ. Hàng tồn kho 147,1 tỷ, gấp 2,9 lần đầu năm, trong đó khu nhà ở Đông Đồng Văn 101,0 tỷ (đầu năm không có). Báo cáo không cho biết công trình nào cấu thành khoản tăng 238,3 tỷ, tiến độ hay pháp lý các dự án.
4. Vay 387,5 tỷ, phần tăng thêm chủ yếu ngoài ngân hàng. Vay tăng 110,3 tỷ: ngân hàng 175,3 tỷ (+11,5 tỷ), vay cá nhân 147,2 tỷ (từ 90,4 tỷ), vay các bên liên quan 65,0 tỷ (từ 23,0 tỷ). Vay ngắn hạn 156,8 tỷ, dài hạn 230,7 tỷ; vay bằng 51,0% vốn chủ sở hữu (Tâm An tính). Chi phí lãi vay 9 tháng 6,5 tỷ, gấp 2,4 lần cùng kỳ. Báo cáo không cho biết lãi suất, kỳ hạn, tài sản bảo đảm của các khoản vay cá nhân, bên liên quan, hay phần lãi vay đã vốn hoá.
5. Dòng tiền kinh doanh âm 69,2 tỷ. Lợi nhuận trước thuế 9 tháng chỉ 3,9 tỷ; phải thu tăng trừ 73,9 tỷ, hàng tồn kho tăng trừ 96,1 tỷ, khoản phải trả tăng cộng 107,9 tỷ, thuế đã nộp trừ 20,2 tỷ. Phải thu khách hàng 65,8 tỷ, gấp 4,5 lần đầu năm, trong đó một khách hàng 42,8 tỷ (65,1%; đầu năm ghi gạch ngang). Báo cáo không cho biết tuổi nợ phải thu hay dòng tiền riêng quý 3.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 1.339,2 tỷ (đầu năm 1.029,2 tỷ, +30,1%), bằng tổng nguồn vốn. Nợ phải trả 579,2 tỷ, trong đó phải trả người bán 90,0 tỷ (+91,9%). Vốn chủ sở hữu 760,0 tỷ (+27,7%): vốn góp tăng 226,8 tỷ lên 712,7 tỷ, gồm tiền thu 162,0 tỷ và 64,8 tỷ phát hành cổ phiếu trả cổ tức (thuyết minh 5.14).
Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh -69,2 tỷ; đầu tư -234,0 tỷ (chi xây dựng, mua sắm tài sản dài hạn 218,5 tỷ); tài chính +272,3 tỷ (thu vốn góp 162,0 tỷ, thu vay 217,6 tỷ, trả gốc 107,3 tỷ, không chi cổ tức bằng tiền). Tiền từ 61,7 tỷ còn 30,8 tỷ (-50,1%), khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Cơ cấu doanh thu và giá vốn riêng quý 3: thuyết minh 5.15, 5.16 chỉ có luỹ kế.
- Lãi suất, kỳ hạn các khoản vay cá nhân và bên liên quan: thuyết minh 5.12 chỉ có số dư và biến động.
Tín hiệu không phải kết luận
Lãi quý 3 lớn hơn lãi cả 9 tháng, biên gộp thu hẹp, tài sản cố định tăng gấp 3,5 lần cùng lúc vay tăng và dòng tiền kinh doanh âm là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo tự lập (bìa không ghi hợp nhất). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính quý 3/2026 (22 trang, lập 12/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán, soát xét hay công văn giải trình; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 3 đến 5; kết quả kinh doanh trang 6; lưu chuyển tiền tệ trang 7; thuyết minh trang 8 đến 22. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440.
- Trang mã NHA; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Xây dựng cơ bản dở dang là gì
- Vốn hoá chi phí lãi vay là gì
- Ba dòng tiền kinh doanh, đầu tư, tài chính đọc thế nào
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của NHA tăng hay giảm? Giảm: lợi nhuận sau thuế quý 3 là 11,4 tỷ đồng so 28,1 tỷ cùng kỳ (-59,3%); luỹ kế 9 tháng 3,1 tỷ so 76,9 tỷ (-96,0%).
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng là bao nhiêu? Âm 69,2 tỷ đồng, cùng kỳ dương 54,0 tỷ.
Công ty vay bao nhiêu? Vay và nợ thuê tài chính 387,5 tỷ đồng tại 30/09/2026, đầu năm 277,2 tỷ.
Báo cáo là hợp nhất hay riêng? Bìa không ghi hợp nhất hay riêng, bảng cân đối không có công ty con: bài gọi là báo cáo tự lập.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính quý 3/2026 của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã NHA; tự lập, bìa không ghi hợp nhất; lập 12/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 107,9 tỷ đồng (+10,9%), lợi nhuận gộp 14,2 tỷ (-63,1%), lợi nhuận sau thuế 11,4 tỷ so với 28,1 tỷ cùng kỳ (-59,3%); luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 3,1 tỷ (-96,0%), dòng tiền kinh doanh -69,2 tỷ. Tại 30/09/2026 vay 387,5 tỷ (đầu năm 277,2 tỷ), tài sản cố định 325,0 tỷ (92,1 tỷ), hàng tồn kho 147,1 tỷ (51,0 tỷ), phải thu khách hàng 65,8 tỷ (14,8 tỷ). Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
