Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã TIP; hạ tầng khu công nghiệp Tam Phước, Đồng Nai; ký 23/10/2026) ghi lợi nhuận trước thuế quý 3/2026 là 44,6 tỷ đồng, lớn hơn doanh thu thuần 40,1 tỷ; lợi nhuận sau thuế 36,8 tỷ (+26,9%). Luỹ kế 9 tháng cũng vậy: lợi nhuận trước thuế 162,8 tỷ so với doanh thu thuần 111,4 tỷ, phần chênh nằm ở doanh thu tài chính 102,8 tỷ. Tại 30/09/2026 tiền còn 109,9 tỷ (đầu năm 1.197,9 tỷ), chi phí xây dựng cơ bản dở dang 985,5 tỷ (0,7 tỷ). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất (bìa ghi hợp nhất Quý 03/2026). Kỳ: quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 01/01/2026. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 40,1 | 38,6 | +3,7% |
| Doanh thu tài chính | 18,8 | 9,2 | +104,7% |
| Lợi nhuận trước thuế | 44,6 | 34,7 | +28,5% |
| Lợi nhuận sau thuế | 36,8 | 29,0 | +26,9% |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 111,4 | 108,1 | +3,1% |
| Lợi nhuận trước thuế | 162,8 | 147,6 | +10,3% |
| Lợi nhuận sau thuế | 132,1 | 120,1 | +10,0% |
| Dòng tiền kinh doanh | +103,3 | +42,4 | gấp 2,4 lần |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 68,5% (cùng kỳ 61,8%); 9 tháng 66,2% (64,2%). Chi phí quản lý 9 tháng 18,1 tỷ (+22,3%; cùng kỳ có hoàn nhập dự phòng phải thu 2,0 tỷ).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Lợi nhuận trước thuế lớn hơn doanh thu thuần. Lợi nhuận gộp 73,8 tỷ trừ chi phí quản lý 18,1 tỷ còn 55,7 tỷ, bằng 34,2% lợi nhuận trước thuế 9 tháng (cùng kỳ 37,0%). Phần còn lại là doanh thu tài chính 102,8 tỷ (63,2%), lãi liên doanh, liên kết 8,3 tỷ, chi phí tài chính 2,4 tỷ và lợi nhuận khác -1,7 tỷ. Doanh thu tài chính gồm lãi hợp tác 61,5 tỷ (cùng kỳ 62,2 tỷ), chỉ ghi ở luỹ kế, và lãi tiền gửi, cho vay 41,4 tỷ (+75,1%). Báo cáo không cho biết lãi hợp tác đến từ hợp đồng nào hay vì sao không phát sinh ở quý 3.
2. Quý 3 tăng nhờ tài chính, cùng kỳ có hoàn nhập. Lợi nhuận trước thuế tăng 9,9 tỷ: doanh thu tài chính +9,6 tỷ, lợi nhuận gộp +3,6 tỷ, lãi liên kết +2,1 tỷ. Chi phí tài chính quý 3/2025 là số âm 4,8 tỷ (hoàn nhập dự phòng), quý 3/2026 bằng 0, nên trừ 4,8 tỷ; chi phí quản lý và lợi nhuận khác trừ thêm 0,6 tỷ. Báo cáo không cho biết số dư hay lãi suất bình quân của tiền gửi, nên không tách được phần tăng do số dư và do lãi suất.
3. Doanh thu dựa vào phí hạ tầng. Quý 3: phí cơ sở hạ tầng 17,4 tỷ (43,4% doanh thu thuần, +16,2%), phí nước thải 7,8 tỷ, nước 5,9 tỷ, điện 1,8 tỷ (gấp 2,25 lần). Doanh thu bất động sản của công ty con là 0 so với 3,5 tỷ cùng kỳ; bỏ dòng này khỏi cùng kỳ, doanh thu thuần quý 3 tăng 14,0% (Tâm An tính). Công ty giải trình doanh thu luỹ kế tăng 3,3 tỷ (+3,1%), chủ yếu từ mảng của công ty mẹ, bù một phần việc không bán đất nền, nhà thô. Báo cáo không cho biết diện tích cho thuê, giá thuê hay tỷ lệ lấp đầy.
4. Tiền chuyển thành xây dựng dở dang. Tiền 109,9 tỷ (đầu năm 1.197,9 tỷ, -90,8%); cộng đầu tư tài chính ngắn hạn là 458,5 tỷ (1.494,5). Xây dựng cơ bản dở dang 985,5 tỷ, trong đó dự án hạ tầng Depot 24,4ha 984,8 tỷ, bằng 45,5% tổng tài sản; thuyết minh ghi đại hội đồng cổ đông bất thường thông qua ngày 10/07/2026. Chi mua sắm, xây dựng tài sản dài hạn trên lưu chuyển tiền tệ 986,4 tỷ; thuế GTGT được khấu trừ 100,2 tỷ (đầu năm 2,0 tỷ). Báo cáo không cho biết tổng mức đầu tư, tiến độ, nguồn vốn cho phần còn lại, hay thuế GTGT khấu trừ có gắn với dự án không.
5. Tiền gửi và cho vay. Đầu tư tài chính ngắn hạn 348,5 tỷ: tiền gửi có kỳ hạn 86,7 tỷ (9,7 tỷ đầu năm), cho vay 249,5 tỷ (277,3). Thuyết minh bên liên quan ghi phải thu về cho vay 211,4 tỷ (118,1), bằng 84,8% số cho vay ngắn hạn (Tâm An so hai số trong báo cáo). Lãi suất 9% đến 12%/năm, phần lớn tín chấp; khoản 75,0 tỷ đáo hạn 29/09/2026 được ghi gia hạn đến 29/03/2027, lãi suất từ 9% lên 10%. Chi cho vay 1.372,9 tỷ, thu hồi 1.148,9 tỷ. Báo cáo không cho biết khả năng trả nợ của bên vay hay tài sản bảo đảm; bài không nêu tên bên vay.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 2.166,5 tỷ (đầu năm 2.155,7 tỷ), bằng tổng nguồn vốn. Nợ phải trả 234,6 tỷ (10,8% tổng tài sản), trong đó doanh thu chờ phân bổ 162,4 tỷ (69,2%). Vốn chủ sở hữu 1.931,9 tỷ. Hàng tồn kho 126,7 tỷ (-1,1%).
Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh +103,3 tỷ, bằng 0,78 lần lợi nhuận sau thuế; đầu tư -1.079,3 tỷ; tài chính -111,9 tỷ, chỉ gồm cổ tức đã trả. Tiền cuối kỳ 109,9 tỷ khớp bảng cân đối. Báo cáo không cho biết dòng tiền kinh doanh riêng quý 3 (chỉ có luỹ kế).
Điểm nên theo dõi tiếp
- Tiến độ, nguồn vốn và thuế GTGT khấu trừ của dự án Depot 24,4ha.
- Số dư tiền gửi, cho vay và việc gia hạn khoản 75,0 tỷ.
Tín hiệu không phải kết luận
Lợi nhuận trước thuế vượt doanh thu thuần nhờ phần tài chính, tiền giảm mạnh, xây dựng dở dang lớn và cho vay bên liên quan là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 24/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (30 trang, ký 23/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hoặc soát xét; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính trang 4, 5; kết quả kinh doanh trang 6; lưu chuyển tiền tệ trang 7; thuyết minh trang 8 đến 30. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440. Thuyết minh I.4 ghi lợi nhuận sau thuế 9 tháng tăng 10,95 tỷ (+9,1%), khác số tính từ kết quả kinh doanh (+12,06 tỷ, +10,0%); bài dùng số tự tính.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ.
- Trang mã TIP; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Lợi nhuận từ hoạt động chính khác lãi cuối cùng ở chỗ nào
- Lãi tiền gửi, cổ tức nhận nằm ở dòng nào của lưu chuyển tiền tệ
- Giao dịch với bên liên quan là gì
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã TIP; ký 23/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 40,1 tỷ đồng (+3,7%), lợi nhuận gộp 27,5 tỷ (+15,0%), doanh thu hoạt động tài chính 18,8 tỷ (9,2 tỷ cùng kỳ), lợi nhuận trước thuế 44,6 tỷ, lớn hơn cả doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế 36,8 tỷ so với 29,0 tỷ; luỹ kế 9 tháng lợi nhuận trước thuế 162,8 tỷ so với doanh thu thuần 111,4 tỷ, dòng tiền kinh doanh +103,3 tỷ. Tiền còn 109,9 tỷ so với 1.197,9 tỷ đầu năm, xây dựng cơ bản dở dang 985,5 tỷ (dự án hạ tầng Depot 24,4ha 984,8 tỷ), phải thu về cho vay bên liên quan 211,4 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
