Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính riêng giữa niên độ quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú (mã VPI), ký ngày 30/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3 là 99,4 tỷ đồng (cùng kỳ 367,4 tỷ, giảm 72,9%) và lợi nhuận sau thuế 17,5 tỷ (cùng kỳ 94,8 tỷ). Luỹ kế 9 tháng, lợi nhuận gộp tăng 11,8% lên 225,7 tỷ nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 88,3% còn 25,1 tỷ (cùng kỳ 213,7 tỷ), và dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là -49,0 tỷ (cùng kỳ +191,9 tỷ). Đây là báo cáo của công ty mẹ, không phải số liệu toàn tập đoàn; báo cáo hợp nhất không có trong tệp. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo riêng của công ty mẹ; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026, luỹ kế từ 01/01/2026; đơn vị tỷ đồng, phần trăm và tỷ lệ Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 99,4 | 367,4 | -72,9% |
| Lợi nhuận gộp | 29,8 | 96,7 | -69,1% |
| Lợi nhuận trước thuế | 8,7 | 100,2 | -91,3% |
| Lợi nhuận sau thuế | 17,5 | 94,8 | -81,6% |
Luỹ kế 9 tháng 2026 (cùng kỳ): doanh thu thuần 744,0 tỷ (776,2), lợi nhuận gộp 225,7 (201,8), lợi nhuận trước thuế 25,8 (239,2), lợi nhuận sau thuế 25,1 (213,7).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Lợi nhuận gộp 9 tháng tăng, lợi nhuận sau thuế giảm. Lợi nhuận gộp 225,7 tỷ so 201,8 tỷ (thêm 23,9 tỷ); tỷ lệ lợi nhuận gộp (phép chia của Tâm An) 30,3% so 26,0%. Nhưng doanh thu hoạt động tài chính giảm 166,1 tỷ (127,3 so 293,4), chi phí tài chính tăng 46,4 tỷ (159,5 so 113,2, trong đó chi phí lãi vay 145,9 so 105,0), chi phí bán hàng tăng 9,7 tỷ và chi phí quản lý tăng 19,9 tỷ. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh vì vậy từ 244,3 tỷ còn 26,1 tỷ. Báo cáo không cho biết cấu phần doanh thu tài chính của 9 tháng; thuyết minh chỉ có quý 3.
2. Quý 3: doanh thu bất động sản thu hẹp, lưu trú tăng nhẹ. Thuyết minh 23 (chỉ quý 3): kinh doanh bất động sản 38,4 tỷ (311,2; -87,7%), dịch vụ lưu trú 47,5 tỷ (44,9; +5,8%). Lưu trú bằng 47,7% doanh thu thuần quý 3. Tỷ lệ lãi gộp bất động sản là 3,7% (23,3%), lưu trú 50,2% (49,1%). Giá vốn bất động sản 36,9 tỷ trùng đúng số thành phẩm của một dự án trong thuyết minh hàng tồn kho đầu năm, nay về 0; báo cáo không nối hai số này. Báo cáo không cho biết sản lượng, giá bán, số căn bàn giao hay doanh thu từng dự án.
3. Quý 3: lợi nhuận sau thuế lớn hơn lợi nhuận trước thuế. Lợi nhuận trước thuế 8,7 tỷ, sau thuế 17,5 tỷ, gấp 2,01 lần, vì chi phí thuế thu nhập hiện hành ghi -9,2 tỷ (ghi giảm chi phí) cộng thuế hoãn lại 0,4 tỷ. Doanh thu tài chính quý 3 là 90,8 tỷ, trong đó cổ tức và lợi nhuận được chia 72,1 tỷ (79,4%); chi phí tài chính 59,1 tỷ (+63,7%), trong đó lãi vay và lãi trái phiếu 51,4 tỷ. Báo cáo không cho biết nguyên nhân thuế hiện hành âm hay phần cổ tức đã nhận bằng tiền.
4. Dòng tiền kinh doanh âm dù hàng tồn kho giảm. 9 tháng: dòng tiền kinh doanh -49,0 tỷ so +191,9 tỷ. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi giảm hàng tồn kho +301,3 tỷ và giảm phải thu +170,7 tỷ, nhưng các khoản phải trả -389,2 tỷ. Trên bảng cân đối, hàng tồn kho thuần 122,3 tỷ (đầu năm 432,9), người mua trả tiền trước 8,6 tỷ (332,5; -97,4%). Báo cáo không cho biết dòng tiền riêng quý 3, vì chỉ có số luỹ kế 9 tháng.
5. Vay và trái phiếu. Tổng vay 2.293,2 tỷ (2.248,1; +2,0%): ngắn hạn 831,5 (480,0), dài hạn 1.461,7 (1.768,1). Trái phiếu 2.040,8 tỷ (1.712,3), bằng 89,0% tổng vay; thuyết minh 21.4 ghi chín lô, lãi suất cố định kỳ đầu từ 10% đến 11,5% một năm, lô đến hạn sớm nhất là tháng 1/2027 với 649,1 tỷ. Chi phí đi vay vốn hoá quý 3 là 12,0 tỷ (8,3). Báo cáo không cho biết kế hoạch thanh toán các lô đến hạn.
6. Đầu tư vào công ty con và vốn chủ sở hữu. Đầu tư vào công ty con 4.189,9 tỷ (3.909,9), tăng 280,0 tỷ do góp thêm vốn trong năm; đầu tư vào công ty liên kết 857,4 tỷ (1.135,4) sau khi chuyển nhượng một khoản trong tháng 9/2026. Vốn góp tăng 320,0 tỷ lên 3.520,5 tỷ nhờ cổ tức bằng cổ phiếu theo tỷ lệ 10:1; vốn chủ sở hữu 5.380,1 tỷ (5.355,0), tăng đúng bằng lợi nhuận sau thuế 9 tháng. Báo cáo không cho biết kết quả kinh doanh của các công ty con, vì đây là báo cáo riêng.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 8.247,0 tỷ (8.656,3; -4,7%) bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 2.866,9 tỷ (3.301,3; -13,2%). Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh -49,0, đầu tư -436,0 (cùng kỳ -373,7), tài chính +25,1 (-176,7); tiền giảm 459,9 tỷ, từ 604,2 còn 144,4 tỷ, khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Thuyết minh cơ cấu doanh thu và lãi gộp theo mảng khi báo cáo có số riêng cho luỹ kế.
- Lô trái phiếu đến hạn tháng 1/2027 và dòng tiền kinh doanh trong các báo cáo sau.
Tín hiệu không phải kết luận
Lợi nhuận gộp tăng cùng lúc lợi nhuận sau thuế 9 tháng giảm 88,3%, dòng tiền kinh doanh -49,0 tỷ và trái phiếu 2.040,8 tỷ là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; cùng báo cáo, vốn chủ sở hữu vẫn tăng 25,1 tỷ.
Căn cứ
Ngày kiểm 04/11/2026. Phạm vi: báo cáo riêng của công ty mẹ (không phải hợp nhất). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét (tệp không có báo cáo kiểm toán hay soát xét).
- Báo cáo tài chính riêng giữa niên độ quý 3/2026 của VPI (56 trang ảnh quét, ký ngày 30/10/2026; số trang theo tệp PDF): bìa 2; tình hình tài chính 6 đến 8; kết quả kinh doanh 9; lưu chuyển tiền tệ 10, 11; thuyết minh 23 đến 26, 29 đến 33, 36 đến 40, 42 đến 46. Số đọc từ ảnh trang gốc.
- Tự kiểm: 198 phép kiểm đạt.
- Trang mã VPI; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Báo cáo hợp nhất khác báo cáo riêng của công ty mẹ ở đâu?
- Cầu nối từ lợi nhuận sau thuế đến dòng tiền kinh doanh
- Người mua trả tiền trước tăng hay giảm cho biết điều gì?
- Đọc trái phiếu doanh nghiệp trong báo cáo tài chính
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của VPI tăng hay giảm? Báo cáo riêng quý 3/2026: lợi nhuận sau thuế 17,5 tỷ đồng, so với 94,8 tỷ cùng kỳ (giảm 81,6%).
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của VPI là bao nhiêu? -49,0 tỷ đồng (cùng kỳ +191,9); báo cáo chỉ có số luỹ kế 9 tháng.
Tổng vay của VPI ngày 30/09/2026 là bao nhiêu? 2.293,2 tỷ đồng (báo cáo riêng), so với 2.248,1 tỷ ngày 31/12/2025; trong đó trái phiếu 2.040,8 tỷ.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính riêng giữa niên độ quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú, mã VPI (báo cáo của công ty mẹ, không phải hợp nhất; ký ngày 30/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 99,4 tỷ đồng (cùng kỳ 367,4), lợi nhuận trước thuế 8,7 tỷ (100,2) và lợi nhuận sau thuế 17,5 tỷ (94,8). Luỹ kế 9 tháng, lợi nhuận gộp 225,7 tỷ (201,8), lợi nhuận sau thuế 25,1 tỷ (213,7), dòng tiền kinh doanh -49,0 tỷ, đầu tư -436,0 tỷ, tài chính +25,1 tỷ. Ngày 30/09/2026 hàng tồn kho thuần 122,3 tỷ, tổng vay 2.293,2 tỷ trong đó trái phiếu 2.040,8 tỷ, vốn chủ sở hữu 5.380,1 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
