Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Quý 3/2026 VRC ghi lợi nhuận trước thuế 924,6 triệu đồng nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ 22,5 triệu: chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp (hiện hành cộng hoãn lại) là 902,1 triệu, bằng 97,6% lãi trước thuế (phép chia của Tâm An). Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (mã VRC) ghi doanh thu thuần quý 3 là 1.981,9 triệu đồng, cùng kỳ 1.040,3 triệu. Luỹ kế 9 tháng, lãi trước thuế tăng 62,7% lên 1.677,3 triệu nhưng lãi sau thuế giảm 26,7% còn 414,7 triệu. Tại 30/09/2026 vay ngắn hạn 339,5 tỷ, trong đó 99,7% vay từ một cá nhân được ghi là bên liên quan. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất (bìa ghi "Báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2026"). Quý III là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 31/12/2025. Kết quả kinh doanh tính bằng triệu đồng, bảng cân đối bằng tỷ đồng. Tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Triệu đồng | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | 9 tháng 2026 | 9 tháng 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 1.981,9 | 1.040,3 | 4.170,2 | 4.715,9 |
| Lợi nhuận gộp | 1.913,8 | 970,0 | 3.965,8 | 4.280,1 |
| Lợi nhuận trước thuế | 924,6 | 61,1 | 1.677,3 | 1.030,6 |
| Lợi nhuận sau thuế | 22,5 | 27,3 | 414,7 | 565,9 |
Doanh thu thuần quý 3 gấp 1,9 lần cùng kỳ (Tâm An tính), nhưng 9 tháng giảm 11,6%. Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 96,6%, 9 tháng 95,1%.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Thuế lấy gần hết phần lãi quý 3. Chi phí thuế quý 3 gồm 367,9 triệu thuế hiện hành và 534,2 triệu thuế hoãn lại, nên lãi sau thuế còn 22,5 triệu (cùng kỳ 27,3 triệu, giảm 17,7%). Quý 3/2025 chi phí thuế bằng 55,4% lãi trước thuế; luỹ kế 9 tháng 2026 là 75,3% (cùng kỳ 45,1%). Thuyết minh VI.6: thu nhập tính thuế 4.901,5 triệu, gấp 2,9 lần lãi trước thuế do cộng thêm 3.224,2 triệu khoản điều chỉnh tăng. Báo cáo không cho biết nội dung các khoản điều chỉnh này, hay vì sao thuế hoãn lại quý 3 là 534,2 triệu còn luỹ kế 9 tháng chỉ 282,3 triệu.
2. Doanh thu chủ yếu là dịch vụ tư vấn cho công ty liên kết. Doanh thu 9 tháng gồm dịch vụ 2.941,0 triệu (70,5%) và bất động sản 1.229,2 triệu (29,5%). Thuyết minh VII ghi toàn bộ doanh thu dịch vụ là tư vấn cung cấp cho một công ty liên kết; doanh thu chờ phân bổ 15,2 tỷ (đầu năm 13,3 tỷ) là lãi chưa thực hiện từ các giao dịch này. Báo cáo không cho biết nội dung tư vấn hay cách phân bổ doanh thu giữa các kỳ.
3. Lãi tài chính lớn, chi phí khác là tiền phạt thuế. Doanh thu tài chính 9 tháng 950,2 triệu (cùng kỳ 198,3 triệu), trong đó 835,5 triệu là lãi chậm thanh toán tiền mua bất động sản, bằng 87,9% (Tâm An chia). Chi phí khác 536,6 triệu là các khoản phạt chậm nộp thuế (thuyết minh VI.5). Báo cáo không cho biết bên nợ của khoản lãi chậm thanh toán này.
4. Tài sản nằm ở tồn kho và một khoản đầu tư liên kết. Hàng tồn kho 1.200,7 tỷ (68,7% tổng tài sản 1.747,9 tỷ), gồm ba dự án khu dân cư: 786,3 tỷ, 372,3 tỷ và 42,1 tỷ. Đầu tư vào công ty liên kết 482,9 tỷ (27,6%). Hai khoản cộng lại 96,3% tài sản; tiền chỉ 0,8 tỷ. Báo cáo không cho biết tiến độ hay giá bán của ba dự án.
5. Vay ngắn hạn gần như toàn bộ từ một bên liên quan. Vay ngắn hạn 339,5 tỷ (đầu năm 333,0 tỷ), trong đó 338,4 tỷ vay từ một cá nhân là bên liên quan, kỳ hạn 12 tháng, tín chấp, lãi suất 0,20% một năm; 1,1 tỷ còn lại lãi suất 2,00%. Chi phí đi vay 9 tháng 513,1 triệu (cùng kỳ 722,4 triệu), 96,8% trả cho bên liên quan; lãi vay phải trả bên này 7,5 tỷ, còn báo cáo lưu chuyển tiền tệ không có dòng lãi vay đã trả. Báo cáo không cho biết kế hoạch hoàn trả hay gia hạn khi đến hạn.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 1.747,9 tỷ (đầu năm 1.745,8 tỷ). Nợ phải trả 475,7 tỷ (27,2% tổng tài sản), trong đó vay ngắn hạn chiếm 71,4%. Vốn chủ sở hữu 1.272,2 tỷ. Phải thu khách hàng 33,9 tỷ (69,6% là khách mua bất động sản), dự phòng khó đòi 8,8 tỷ cho các khoản quá hạn trên ba năm. Phải trả ngắn hạn khác 112,6 tỷ, trong đó 100,0 tỷ nhận ký quỹ để thực hiện hợp tác đầu tư. Báo cáo không cho biết đối tác hay dự án của khoản ký quỹ.
Dòng tiền 9 tháng: kinh doanh -6,3 tỷ (cùng kỳ -9,5 tỷ) dù lãi trước thuế dương 1,7 tỷ; thuế thu nhập đã nộp 5,3 tỷ, gấp 5,4 lần thuế hiện hành ghi nhận trong kỳ, và tồn kho tăng 1,6 tỷ. Đầu tư +0,01 tỷ; tài chính +6,5 tỷ (vay 7,0 tỷ, trả gốc 0,4 tỷ); tiền cuối kỳ 0,8 tỷ khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Thuyết minh các khoản điều chỉnh tăng khi tính thuế và thuế hoãn lại, vì chi phí thuế quý 3 gần bằng lãi trước thuế.
- Việc gia hạn hoặc hoàn trả khoản vay ngắn hạn 339,5 tỷ và tiến độ ba dự án khi báo cáo kỳ sau nêu thêm.
Tín hiệu không phải kết luận
Chi phí thuế gần bằng lãi trước thuế, tài sản tập trung ở tồn kho và một khoản đầu tư liên kết, vay ngắn hạn gần như toàn bộ từ một bên liên quan và dòng tiền kinh doanh âm là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất quý III năm 2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (34 trang, phê duyệt 28/10/2026, không kèm báo cáo kiểm toán hoặc soát xét): tình hình tài chính trang 5 đến 8; kết quả kinh doanh trang 9; lưu chuyển tiền tệ trang 10, 11; thuyết minh trang 12 đến 34. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ.
- Trang mã VRC; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Thuế suất hiệu dụng là gì và vì sao có thể khác 20%
- Thuế TNDN đã nộp và chi phí thuế vì sao lệch nhau
- Giao dịch với bên liên quan là gì
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của VRC tăng hay giảm? Lãi sau thuế hợp nhất quý 3/2026 là 22,5 triệu đồng, giảm 17,7% so 27,3 triệu cùng kỳ; lãi trước thuế tăng từ 61,1 triệu lên 924,6 triệu.
Vì sao lãi trước thuế lớn mà lãi sau thuế nhỏ? Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 là 902,1 triệu, bằng 97,6% lãi trước thuế; báo cáo không giải thích thêm.
VRC vay bao nhiêu và còn bao nhiêu tiền? Tại 30/09/2026 vay ngắn hạn 339,5 tỷ, nợ phải trả 475,7 tỷ (27,2% tổng tài sản), tiền 0,8 tỷ.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (mã VRC; phê duyệt 28/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 1.981,9 triệu đồng (cùng kỳ 1.040,3 triệu), lợi nhuận gộp 1.913,8 triệu (970,0 triệu), lợi nhuận trước thuế 924,6 triệu (61,1 triệu), chi phí thuế 902,1 triệu (33,9 triệu), lợi nhuận sau thuế 22,5 triệu (27,3 triệu); luỹ kế 9 tháng lợi nhuận trước thuế 1.677,3 triệu, lợi nhuận sau thuế 414,7 triệu (565,9 triệu), dòng tiền kinh doanh -6,3 tỷ. Tại 30/09/2026 hàng tồn kho 1.200,7 tỷ, đầu tư vào công ty liên kết 482,9 tỷ, vay ngắn hạn 339,5 tỷ (đầu năm 333,0 tỷ), tiền 0,8 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
