Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Quý 3/2026, Công ty Cổ phần Địa ốc 11 (mã D11, niêm yết HNX) chỉ còn lợi nhuận sau thuế 0,07 tỷ đồng (74,3 triệu đồng), giảm 94,1% so với 1,25 tỷ cùng kỳ, trong khi phải thu ngắn hạn khác tại 30/09/2026 là 130,45 tỷ, bằng 41,0% tổng tài sản. Doanh thu thuần quý 3 là 18,29 tỷ (-61,2%). Luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 3,65 tỷ (-17,2%), nhưng dòng tiền kinh doanh -73,35 tỷ (cùng kỳ +65,69 tỷ) và tiền còn 9,64 tỷ (đầu năm 68,10 tỷ). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số trong báo cáo, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo riêng (công văn công bố thông tin tích ô báo cáo riêng, bảng cân đối không có khoản đầu tư vào công ty con; ký 19/10/2026). Kỳ: quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 01/01/2026. Tỷ đồng; tỷ lệ do Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | Quý 3/2026 | Quý 3/2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 18,29 | 47,18 | -61,2% |
| Lợi nhuận gộp | 3,07 | 4,02 | -23,5% |
| Doanh thu tài chính | 0,94 | 7,45 | -87,3% |
| Chi phí tài chính | 2,48 | 6,04 | -59,0% |
| Lợi nhuận trước thuế | 0,30 | 1,51 | -80,4% |
| Lợi nhuận sau thuế | 0,07 | 1,25 | -94,1% |
| 9 tháng (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 72,03 | 99,48 | -27,6% |
| Lợi nhuận gộp | 10,15 | 11,31 | -10,2% |
| Lợi nhuận sau thuế | 3,65 | 4,40 | -17,2% |
| Dòng tiền kinh doanh | -73,35 | +65,69 | đổi dấu |
Biên lợi nhuận gộp (Tâm An tính) quý 3 là 16,8% (cùng kỳ 8,5%). Công ty giải trình lợi nhuận quý 3 giảm chủ yếu do doanh thu bán hàng, dịch vụ và doanh thu tài chính giảm.
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu giảm nhiều hơn lợi nhuận gộp. Quý 3 giá vốn giảm 64,7% còn 15,22 tỷ nên lợi nhuận gộp chỉ giảm 23,5%. Phần kéo lợi nhuận xuống nằm ở tài chính: doanh thu tài chính 0,94 tỷ thấp hơn chi phí tài chính 2,48 tỷ (2,63 lần), tức -1,54 tỷ, so với +1,41 tỷ cùng kỳ. Chi phí quản lý giảm 74,3% còn 1,01 tỷ, bù một phần. Thuế hiện hành 0,22 tỷ bằng 74,9% lợi nhuận trước thuế 0,30 tỷ. Báo cáo không cho biết cơ cấu doanh thu riêng của quý 3, và chi phí khác 0,23 tỷ gồm những gì.
2. Cho thuê chiếm gần hết lợi nhuận gộp. Luỹ kế 9 tháng, hoạt động xây dựng đem 58,32 tỷ doanh thu (81,0%, -31,4%) với lợi nhuận gộp 0,45 tỷ, biên 0,8%; cho thuê kho, cửa hàng đem 12,02 tỷ (+2,3%) với lợi nhuận gộp 9,64 tỷ, biên 80,2%. Cho thuê bằng 95,0% lợi nhuận gộp 9 tháng (cùng kỳ 80,5%), theo phép tính của Tâm An. Báo cáo không cho biết giá trị hợp đồng xây dựng còn lại.
3. Phải thu khác tập trung ở bên liên quan. Phải thu ngắn hạn khác 130,45 tỷ (đầu năm 134,68 tỷ), gấp 7,13 lần doanh thu thuần quý 3. Trong đó 129,34 tỷ (99,2%) là tiền uỷ thác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ghi là phải thu từ các bên liên quan. Thêm khoản trả trước cho một người bán là bên liên quan 27,40 tỷ; thuyết minh ghi tiền đã chuyển nhưng quyền sử dụng đất của một dự án nhà ở chưa chuyển. Hai khoản cộng 156,74 tỷ, bằng 49,3% tổng tài sản (Tâm An cộng). Báo cáo không cho biết thời hạn, tiến độ hay điều kiện hoàn tất các khoản này.
4. Dòng tiền kinh doanh đổi dấu. 9 tháng là -73,35 tỷ so với +65,69 tỷ. Các dòng lớn: phải trả giảm 51,97 tỷ (cùng kỳ tăng 32,70 tỷ), mua thêm chứng khoán kinh doanh 33,60 tỷ (2,95 tỷ), thu về phải thu 8,88 tỷ. Đầu tư +2,26 tỷ; tài chính +12,63 tỷ. Tiền 9,64 tỷ, giảm 85,8%. Báo cáo không cho biết dòng tiền riêng quý 3, vì lưu chuyển tiền tệ chỉ có luỹ kế.
5. Chứng khoán kinh doanh và vay ký quỹ. Chứng khoán kinh doanh giá gốc 33,61 tỷ (đầu năm 0,01 tỷ), giá trị hợp lý 33,06 tỷ, dự phòng 0,70 tỷ. Vay ngắn hạn 12,63 tỷ đều là vay ký quỹ với hai công ty chứng khoán (vay phát sinh 135,95 tỷ, đã trả 123,31 tỷ), bằng 37,6% giá gốc danh mục (Tâm An chia). Luỹ kế 9 tháng lãi kinh doanh chứng khoán 3,92 tỷ (10,94 tỷ), lỗ 5,72 tỷ (4,63 tỷ), chênh -1,80 tỷ so với +6,31 tỷ. Báo cáo không cho biết danh mục sau ngày 30/09/2026.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 318,13 tỷ (đầu năm 355,48 tỷ, -10,5%). Nợ phải trả 121,71 tỷ (-23,7%), bằng 38,3% tổng tài sản (44,9%); vốn chủ sở hữu 196,42 tỷ (+0,2%). Người mua trả tiền trước 1,60 tỷ (15,39 tỷ), phải trả người bán 17,37 tỷ (37,97 tỷ). Chi phí phải trả 44,10 tỷ, trong đó 42,04 tỷ là khoản trích trước cho một dự án ở phường An Khánh. Số lao động 44 người (đầu năm 94). Cổ tức tiền năm 2025 tỷ lệ 4% (3,29 tỷ) đã ghi phải trả, lưu chuyển tiền tệ chưa có khoản chi cổ tức.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Các khoản phải thu, trả trước liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Danh mục chứng khoán kinh doanh, dư nợ ký quỹ và số dư tiền.
Tín hiệu không phải kết luận
Lợi nhuận quý 3 giảm mạnh, dòng tiền kinh doanh đổi dấu và phải thu khác lớn là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty.
Căn cứ
Ngày kiểm 31/10/2026. Phạm vi: báo cáo riêng. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Địa ốc 11 (39 trang, ký 19/10/2026; không có chữ kiểm toán hay soát xét trong báo cáo; số trang theo tệp PDF): công văn giải trình trang 3; kết quả kinh doanh trang 4; tình hình tài chính trang 5 đến 8; lưu chuyển tiền tệ trang 9, 10; thuyết minh trang 11 đến 39. Tổng tài sản mã 280, tổng nguồn vốn mã 440.
- Tự kiểm: tài sản bằng nguồn vốn; CFO + CFI + CFF cộng tiền đầu kỳ bằng tiền cuối kỳ.
- Trang mã D11; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh gồm những gì
- Khoản phải thu không đến từ bán hàng nói lên điều gì
- Giao dịch với bên liên quan là gì
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của D11 tăng hay giảm? Giảm: lợi nhuận sau thuế quý 3 là 0,07 tỷ đồng so với 1,25 tỷ cùng kỳ (-94,1%), theo báo cáo riêng chưa kiểm toán hoặc soát xét.
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của D11 ra sao? Âm 73,35 tỷ đồng, cùng kỳ dương 65,69 tỷ; tiền cuối kỳ 9,64 tỷ, đầu năm 68,10 tỷ.
Phải thu khác của D11 lớn đến mức nào? 130,45 tỷ đồng tại 30/09/2026, bằng 41,0% tổng tài sản 318,13 tỷ; 129,34 tỷ là tiền uỷ thác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ghi là phải thu từ bên liên quan.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Địa ốc 11 (mã D11, báo cáo riêng; ký 19/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét) ghi doanh thu thuần quý 3 là 18,29 tỷ đồng (-61,2%), lợi nhuận gộp 3,07 tỷ (-23,5%), doanh thu tài chính 0,94 tỷ (7,45 tỷ cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế 0,07 tỷ so với 1,25 tỷ (-94,1%); luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 3,65 tỷ (-17,2%) và dòng tiền kinh doanh -73,35 tỷ (+65,69 tỷ cùng kỳ). Tại 30/09/2026 tiền còn 9,64 tỷ, phải thu ngắn hạn khác 130,45 tỷ (129,34 tỷ là tiền uỷ thác chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên liên quan), chứng khoán kinh doanh 33,61 tỷ và vay ký quỹ 12,63 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
